Ce jeudi 21 juillet, le dispositif d’encadrement des loyers a été renforcé par le vote d’un amendement limitant la dérogations et la possibilité d’un complément de loyer. Précisions et quid de l’encadrement des loyers au Pays basque.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Créé par la loi ALUR en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers consiste à limiter la hausse de loyer demandée par un propriétaire. Il concerne les contrats de location ou de colocation relatifs aux logements meublés ou vides, en résidence principale ou mixte (logement/profession) dans les zones tendues. C’est depuis la loi ELAN en 2018, que les communes peuvent se porter candidates à la mise en place de l’encadrement des loyers.
Là où il est désormais appliqué, le calcul du loyer de référence est basé sur des critères définis par arrêté préfectoral, tenant par exemple au quartier, à l’ancienneté du logement, à sa typologie, etc.
En toute logique, les logements sociaux, ceux soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme et les logements conventionnés par l’Anah sont exclus du champ d’application de cette mesure d’encadrement des loyers. De même, toute première mise en location échappe à l’encadrement des loyers qui s’applique seulement au renouvellement de bail ou à la remise en location.
Exception faite d’autres cas particuliers (vacance de plus de 18 mois par exemple), si le propriétaire ne respecte pas cette limitation de hausse du loyer, les sanctions financières peuvent s’élever à 5000 euros pour les personnes physiques, et 15 000 euros pour les bailleurs personnes morales (SCI). Une baisse de loyer peut également être exigée par le Préfet, doublée de la restitution du trop perçu au locataire.
Le renforcement de l’encadrement des loyers
C’est lors de l’adoption de l’article 6 du projet de loi de protection du pouvoir d’achat, instituant un “bouclier loyer » en période d’inflation que le vote d’un amendement est venu renforcer l’encadrement des loyers jeudi dernier.
Dans les zones concernées, le dispositif autorisait jusqu’alors l’application d’un complément de loyer si le logement proposait des équipements spécifiques de confort ou une localisation avantageuse. En résumé, si le logement revêtait des caractéristiques jugées exceptionnelles, le bailleur pouvait s’affranchir de l’encadrement du loyer en dépassant le plafond autorisé. Cette possibilité a engendré de nombreux abus, notamment à cause du flou entourant la définition des critères permettant ce complément de loyer. C’est pourquoi l’amendement voté le 21 juillet supprime cette dérogation en cas de défauts spécifiques tels que des problèmes d’humidité, d’infiltration, d’isolation thermique, d’évacuation ou encore d’exposition, de vis-à-vis trop importants, etc. Reste à définir précisément ces anomalies pour une application fiable du complément de loyer.
Où l’encadrement des loyers est-il applicable ?
Une première phase d’expérimentation de cinq ans a permis de tester l’efficacité de la mesure sur le logement. Ainsi, Paris, Lille, Lomme et Hellemes font figure de pionnières dans la mise en œuvre du dispositif depuis 2020, suivies notamment de nombreuses communes de Seine-Saint-Denis depuis 2021, puis plus récemment par Montpellier et Bordeaux.
L’encadrement des loyers au Pays basque
Dans un second temps, la loi du 21 février 2021, dite “3DS” a rouvert un période de candidatures visant les villes souhaitant se porter volontaires pour tester le dispositif sur leur territoire à compter de fin 2022 ou début 2023. C’est dans ce cadre que les autorités locales du Pays basque ont entamé des concertations sous forme de comité de pilotage, dès février dernier, suite à la visite du Préfet dans l’agglomération CAPB. Objectif, appliquer l’encadrement des loyers dans les 24 communes de la zone tendue du Pays basque (Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque).
A noter, si la candidature des 24 communes basques est entérinée, l’encadrement des loyers se limitera aux renouvellement des nouveaux baux, sans effet rétroactif, comme l’avait souligné Jean-René Etchegaray le 5 février dernier, en marge du conseil communautaire de l’agglomération Pays basque.
