Si la notion de propriété immobilière, dite “pleine propriété” est bien connue de tous, les principes et effets de son démembrement le sont moins. Pourtant, le démembrement de propriété cache des solutions très intéressantes en ce qui concerne notamment la transmission du patrimoine. Décryptage et exemples d’application.
Définition du démembrement de propriété
Pour faire simple, le droit de propriété donne un pouvoir direct et total sur une chose. L’article 544 du Code civil le définit comme “le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Par déduction, le propriétaire d’un bien immobilier dispose d’un ensemble de droits concrets sur celui-ci : occupation, location, perception des loyers, don, vente, leg etc.
Le démembrement de propriété est un montage juridique qui divise ces différentes prérogatives en deux blocs de droits réels :
- l’usufruit : il comporte le droit d’utiliser le bien, d’en jouir, de le louer et d’en percevoir les revenus le cas échéant ;
- la nue-propriété peut être définie comme le droit théorique de détenir le bien. Elle exclue de fait les droits réservés à l’usufruitier.
L’usufruit étant généralement viager, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit, au décès de l’usufruitier.
Les avantages du démembrement de propriété
En premier lieu, c’est une solution très intéressante et trop méconnue pour anticiper la transmission du patrimoine immobilier.
Un excellent moyen de transmission du patrimoine
La donation-partage de la nue- propriété
De leurs vivants, les parents peuvent donner la nue-propriété d’un bien immobilier à leur(s) enfant(s). Ils ne conservent alors que l’usufruit, soit le droit de rester logés dans ledit logement, de le louer et de percevoir les loyers. Leur usufruit s’éteint à leur décès et se transmet automatiquement aux nus-propriétaires. Ainsi, ces derniers deviennent pleins-propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession.
A savoir, dans ce cas, c’est l’article 669 du Code général des impôts qui donne le barème fiscal pour calculer les droits de mutation. Il dépend de l’âge de l’usufruitier et sont calculés sur la base de la valeur de la seule nue-propriété du bien concerné.
Pour en avoir une idée plus précise, le service public met à disposition un simulateur intéressant.
L’achat en démembrement simple
Dans le même esprit, parents et enfant peuvent acquérir un bien en démembrement. Les premiers acquièrent l’usufruit, alors que les enfants achètent la nue-propriété. Sous réserve de prévoir les modalités de partage des frais (taxes, assurances, entretien, abonnements, charges de copropriété etc.), cette transaction répond aux mêmes règles qu’une vente classique. Elle peut d’ailleurs être précède de la donation d’une somme d’argent pour aider les enfants à acheter la nue-propriété.
Au décès du premier parent usufruitier, le conjoint survivant récupère le bien. Au décès du parent survivant, le ou les enfant( s) nu(s)-propriétaires(s) acquièrent la pleine propriété du bien sans acte de frais de succession.
L’achat en démembrement croisé
L’achat en démembrement dit croisé concerne les couples pacsés ou non mariés. Chacun des membres du couple achète une part d’usufruit et une part de nue-propriété. Si l’un des deux décède, le survivant devient plein propriétaire de la moitié du bien et usufruitier du reste.
Le démembrement de propriété peut également constituer une forme d’investissement à long terme.
Autres application du démembrement de propriété
La constitution d’un patrimoine immobilier
En achetant la nue-propriété d’un bien, l’acquéreur profite d’une décote de 30 à 40% sur le prix du bien. De plus, le bien en question est susceptible de prendre de la valeur. C’est pourquoi ce type d’acquisition est avantageux au niveau fiscal. A l’extinction de l’usufruit, l’acheteur récupère la pleine propriété d’un bien revalorisé qui n’a généré aucun frais d’entretien ou taxe à payer. C’est un bon moyen d’anticiper sa retraite en prévoyant un complement de revenus à terme.
L’exemple de l’usufruit locatif social
Ce dispositif date du début des années 2000. Dans ce montage, l’usufruit est conservé par un bailleur social qui loue le bien sous conditions de ressources. L’acheteur privé acquiert la nue-propriété et bénéficie d’un regime fiscal favorable durant toute la durée du démembrement. Il peut notamment déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers. Le bail de location expire au terme de l’usufruit temporaire. Au final, l’acquéreur, le bailleur social, le locataire et les pouvoirs publics bénéficient de ce dispositif qui gonfle l’offre de lodgements sociaux.
