Si vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement que vous louez nu ou meublé, vous êtes en mesure de récupérer auprès de votre locataire une partie des charges que vous avez réglées. Quelles sont ces charges locatives récupérables ? Comment les calculer et les refacturer ? Nos conseils.
Liste des charges locatives
Les charges qu’il est possible de facturer à un locataire sont définies par une réglementation précise. Elles sont réparties en trois catégories :
- les dépenses de service : elles sont directement liées au logement loué et à l’usage de l’immeuble concerné ;
- les frais d’entretien courant et les petites réparations des parties communes de l’immeuble ;
- les taxes locatives : par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Vous trouverez la liste exhaustive des charges locatives récupérables ici. Nous vous conseillons de l’examiner en détail, car aucune charge non mentionnée dans cette liste ne pourra être récupérée.
Comment récupérer les charges locatives ?
La récupération des charges locatives a lieu en deux temps :
– la provision sur charges
C’est la somme qui est réglée par votre locataire en complément du montant du loyer. Elle est d’ailleurs mentionnée dans le contrat de location. Pour bien estimer cette provision sur charges, il convient de s’appuyer sur les dépenses effectuées durant la précédente régularisation. Quand le logement concerné est en copropriété, c’est le budget prévisionnel qui détermine les charges à refacturer au locataire. Pour un logement loué meublé, vous pouvez aussi vous appuyer sur l’indice de référence des loyers pour calculer une somme forfaitaire. A noter, pour les baux signés après le 27 mars 2014, celle-ci ne pourra faire l’objet d’une régularisation.
– la régularisation annuelle des charges locatives
Hormis en cas de somme forfaitaire, il convient par la suite de procéder à une régularisation des charges locatives. La notification du décompte doit avoir lieu un mois avant ladite régularisation. Elle mentionne les différents postes de dépenses et la répartition entre propriétaire et locataire(s), afin que votre locataire soit en mesure de vérifier que les sommes réclamées lui sont effectivement imputables. Ce décompte est nécessairement accompagné des pièces justificatives (contrats d’entretien, factures etc.). Il met en évidence l’écart entre le total des provisions versées en cours d’année et les dépenses réelles que vous avez effectuées dans le même temps, en tant que propriétaire. A ce stade, deux possibilités :
→ le montant effectif des charges dépasse les sommes avancées par le locataire : celui-ci doit vous verser la différence ;
→ la provision dépasse au contraire les sommes que vous avez réglées : vous êtes dans l’obligation de rembourser l’écart constaté à votre locataire.
Sachez qu’en cas d’oubli ou de retard de votre part, votre locataire sera en droit d’exiger un paiement échelonné du complément de charges à régulariser. En effet, si de ce fait, la régularisation n’a pas lieu dans l’année suivant l’exigibilité des charges récupérables, il pourra régler son dû sur douze mois.
