Les garanties lors de l’achat d’un bien immobilier neuf

12 avril 2019

En achetant un appartement neuf au Pays basque avec le groupe Robert Alday, vous bénéficierez des différentes garanties inhérentes à la vente sur plan dite vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Focus sur les avantages d’un achat dans le neuf.

 

La garantie de parfait achèvement

Article 1792-6 du code civil : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Cet extrait du Code civil vous informe quant à la durée et l’étendue de la garantie de parfait achèvement (GPA). Celle-ci prend effet à la livraison du bien neuf. Elle ne porte que sur les malfaçons qui ont été signalées par écrit. Celles qui n’ont pas été mentionnées dans les réserves (ou par voie écrite durant la première année), échappent donc à cette garantie. Elle est due par les différents intervenants au chantier. A défaut, le promoteur est tenu d’effectuer les retouches et réparations à sa charge. Le client les demande via un courrier recommandé avec accusé de réception. A l’absence de réponse, il peut adresser une demeure ou engager une procédure judiciaire.

 

La garantie d’achèvement extrinsèque

Le promoteur immobilier a l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement dite extrinsèque. Elle figure d’ailleurs dans l’acte notarié, elle est associée à la VEFA. En cas de faillite, l’organisme financier se substitue au constructeur pour assurer l’achèvement des travaux. Chaque programme neuf du groupe Robert Alday est couvert par une garantie bancaire. Exceptionnellement, la garantie d’achèvement peut être intrinsèque, si la construction est assurée à 75% par les fonds propres du promoteur.   

 

La garantie de bon fonctionnement

Article 1792-3 du code civil : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »

La loi vise ici les équipements distincts des éléments de viabilité et de clos-couvert. Ils peuvent être remplacés sans toucher au bâti. Par exemple, une fenêtre, une porte, une chaudière etc. Par conséquent, l’article exclut les éléments dits indissociables, comme un escalier. De même, il écarte le dysfonctionnement d’un élément dissociable dû à un défaut d’entretien ou d’utilisation.

Le simple constat des défauts suffit pour solliciter l’entreprise concernée afin qu’elle répare l’anomalie.  Comme l’indique son nom, cette garantie dite biennale, s’applique pendant deux ans à partir de la réception des travaux.

 

La garantie décennale

Article 1792-4-1 du code civil : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

Elle concerne les vices les plus importants touchant à la structure de la construction. La loi vise les éléments des fondations, des canalisations, d’étanchéité ou encore la charpente. Le désordre rend nécessairement l’habitation impropre à sa destination. Dans ce cas, le promoteur doit assurer les travaux indispensables pour réparer ces dysfonctionnements importants. S’il n’applique pas cette garantie décennale, le propriétaire, l’assurance dommages-ouvrage prend le relai.

 

L’assurance dommages-ouvrage

Le promoteur la souscrit obligatoirement pour pallier un éventuel défaut de mise en œuvre de la garantie décennale. La prise en charge est automatique est rapide si les dommages sont avérés. Ainsi, elle devance la détermination des responsabilités et les procédures judiciaires. A partir réception de la déclaration de sinistre du propriétaire, l’assureur a 60 jours pour mandater un expert. Celui-ci confirmera l’ampleur des dommages et le cas échéant, dédommagera financièrement le propriétaire. Par la suite, ce dernier pourra se retourner contre les entreprises en cause.

 

Les labels de performances énergétiques

Ils complètent les garanties pré-citées pour vous assurer un maximum de confort de vie :

– le label BBC 2005 : bâtiment basse consommation 2005,

– le label RT 2012 : réglementation thermique 2012.

 

Ils exigent une consommation du logement inférieure à 50 kWh par m². ce seuil peut être ajusté selon la zone climatique où se trouve le logement ou encore sa surface.

 

Au 1er janvier 2020, LA RT 2020 prendra le relai pour améliorer les performances énergétiques des habitations. Elle instaurera les BEPOS, « bâtiments à énergie positive ou passive » : pour obtenir ce label, l’énergie produite devra être supérieure à l’énergie consommée.