2026 : Cap sur la fiscalité utile et sociale
Avec la fin du dispositif Pinel en 2024, les investisseurs doivent repenser leur stratégie. Bonne nouvelle : des solutions fiscales intelligentes existent toujours pour réduire son imposition tout en réalisant un placement immobilier rentable.
En 2026, deux dispositifs sortent du lot : le LLI (Location à Loyer Intermédiaire) et la TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones.
1. Le dispositif LLI : une alternative sérieuse et performante
Principe : louer un logement neuf à des ménages intermédiaires (profils entre logement social et marché libre) avec des plafonds de loyers définis.
Avantages :
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Fiscalité allégée (imposition à l’IR avec abattement ou régime réel optimisé)
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Moins de vacance locative (demande forte)
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Moins de pression réglementaire que le Pinel
Conditions :
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Location nue à titre de résidence principale
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Plafonds de loyers et de ressources des locataires
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Engagement sur 6 ou 9 ans minimum
Profil idéal : investisseurs à la recherche d’un placement stable, fiscalement optimisé, dans le neuf.
2. La TVA réduite à 5,5 % : un véritable coup de pouce
Principe : bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % lors de l’achat d’un logement neuf situé dans une zone ANRU ou un quartier conventionné (QPV).
Conséquences immédiates :
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Réduction du prix d’achat de 14,5 %
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Apport personnel réduit
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Frais de notaire moins élevés (calculés sur un prix plus bas)
Conditions :
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Bien situé dans une zone éligible
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Achat en résidence principale
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Plafonds de ressources à respecter
À noter : un même logement peut cumuler TVA 5,5 % et être éligible à un usage locatif sous LLI après un délai de 6 ans.
3. Focus sur le Pays basque : des opportunités concrètes
Plusieurs communes du Pays basque accueillent des programmes éligibles au LLI ou à la TVA réduite :
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Bayonne (quartiers Saint-Esprit, Arroussets)
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Anglet (secteurs ANRU, proche transports)
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Ustaritz, Boucau, Hendaye
Alday immobilier conçoit des résidences spécialement étudiées pour respecter les plafonds de loyer et de prix, tout en maintenant un niveau de prestation haut de gamme.
4. Comparatif LLI vs TVA réduite
| Critère | LLI | TVA réduite 5,5 % |
|---|---|---|
| Type de bien | Neuf | Neuf |
| Usage | Location intermédiaire | Résidence principale |
| Durée d’engagement | 6 ou 9 ans | Aucun (mais condition de résidence) |
| Plafond de ressources | Oui | Oui |
| Avantage fiscal | IR allégé (abattement, réel) | TVA ramenée à 5,5 % |
| Rentabilité | Bonne (demande forte) | Moins visée pour du locatif |
5. Le conseil Alday immobilier
Chez Alday immobilier, nous vous aidons à :
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Identifier les programmes éligibles (LLI / TVA réduite)
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Vérifier votre éligibilité (revenus, fiscalité)
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Monter une stratégie d’investissement ou d’acquisition optimisée
Nous déployons une approche à la fois patrimoniale, sociale et durable.
Conclusion
En 2026, investir dans un logement neuf reste stratégique grâce au dispositif LLI et à la TVA réduite. Moins connus que le Pinel mais souvent plus souples et durables, ces dispositifs permettent de conjuguer fiscalité optimisée, accès au neuf et contribution au logement intermédiaire.
Alday immobilier vous accompagne pour transformer ces opportunités en réussite concrète au Pays basque.
