En matière de crédit immobilier, il est classiquement demandé aux ménages de constituer un apport personnel pour contracter un prêt. Par exception, certains clients parviennent à décrocher leur crédit sans ce capital, ou avec un apport inférieur. Comment obtenir un prêt immobilier sans l’apport personnel exigé par le HCSF ?
Les recommandations du HCSF
Pour rappel, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est placé sous l’autorité du ministère de l’Économie et de la Banque de France. Cet organe est chargé d’analyser le poids et les risques du crédit immobilier sur le système financier, comme sur le niveau d’endettement des ménages.
Bien que déjà majoritairement appliquées depuis le début de l’année, les recommandations édictées par le HCSF sont devenues obligatoires en septembre dernier. Ainsi, taux d’endettement, durée du prêt et taux de dérogation doivent être respectés par les établissements bancaires, sous peine de sanctions. Les banques sont donc moins souples mais conservent une certaine marge de manœuvre pour octroyer des crédits aux ménages qui ne disposent pas d’apport personnel, que ce soit sur dix, vingt ou trente ans.
Les jeunes actifs peuvent emprunter sans apport personnel
Parmi les clients pour lesquels les banques n’exigent pas forcément une avance personnelle, figurent les jeunes actifs. En effet, le seuil de tolérance varie logiquement en fonction de l’âge. S’il est problématique pour un quarantenaire de justifier des difficultés d’épargne après plusieurs années de vie active, un jeune peut plus facilement prouver qu’il n’a pas eu le temps de mettre 15 000 ou 20 000 euros de côté.
En revanche, lorsque ces mêmes jeunes travailleurs sont capables d’afficher de bonnes perspectives d’évolution de leurs revenus, ils parviennent à se faire financer jusqu’à 110% de leur acquisition immobilière.
La réalité financière de l’emprunteur
Quel que soit le profil de l’emprunteur, celui-ci doit montrer patte blanche pour espérer obtenir un prêt avec pas ou peu d’apport personnel, soit avec une somme comprise entre 0 et 3% du montant de l’achat. Celle-ci permet en général de payer les frais de dossier et les frais de garantie. Les frais de notaire sont quant à eux plus facilement englobés dans le financement.
Le critère qui permet d’écarter l’apport personnel réside dans la réalité financière de l’emprunteur. Les banques étudient donc l’écart entre le loyer actuel et la future mensualité dit saut de charge, le montant du reste à vivre, le passé financier du client, etc. Cela pour déterminer sa capacité à honorer le remboursement du prêt. Un candidat irréprochable à l’avenir traçable peut ainsi décrocher un prêt sans apport. C’est le cas pour 23% des crédits accordés selon le prestataire VousFinancer, soit plus d’un dossier sur cinq. D’ailleurs, seul ⅓ des dossiers de demande de prêt incluent un apport de plus de 10%. Par conséquent, les ⅔ ne remplissent pas ce critère.
L’intérêt de l’apport personnel
Pour information, en moyenne, les ménages français fournissent environ 36 000 euros d’apport personnel en 2021.
S’il n’est pas en pratique totalement indispensable, l’apport personnel demeure quand même un levier important pour décrocher un bon taux d’emprunt. A priori, plus l’apport est élevé, plus le taux d’intérêts du prêt baisse. Ainsi, en comparant les taux obtenus, pour un dossier sans apport, l’autre avec les 10% recommandés, VousFinancer évalue l’écart moyen à 0,10 points. De même, quand il s’élève à 20%, l’apport personnel fait chuter le taux d’intérêts du prêt de 0,10 à 0,15 points.
