Investir tout en allégeant sa fiscalité
La défiscalisation immobilière est un levier puissant pour réduire ses impôts tout en constituant un patrimoine durable. En 2025, plusieurs dispositifs coexistent, chacun avec ses avantages, ses contraintes, et son profil d’investisseur idéal.
Mais comment s’y retrouver entre LLI, LMNP, Denormandie, Loc’Avantages ou encore le Malraux ? Voici un comparatif complet pour choisir la solution la plus pertinente selon votre situation.
1. Le dispositif LLI (Location à Loyer Intermédiaire)
Principe : louer un logement neuf à des ménages aux revenus intermédiaires, avec des plafonds de loyers et un bail encadré, en bénéficiant d’une imposition allégée à l’impôt sur le revenu (IR).
Fonctionne avec des logements situés dans des zones tendues, notamment dans le Pays basque.
Avantages :
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Fiscalité allégée sur les loyers perçus (régime micro ou réel)
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Patrimoine neuf avec garantie et performance énergétique
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Bonne rentabilité nette, faible vacance locative
Idéal pour : les investisseurs en recherche d’un équilibre entre rentabilité et sécurité
2. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Principe : louer un bien meublé et déduire les charges, amortissements et intérêts d’emprunt, tout en bénéficiant d’une fiscalité très allégée.
Fonctionne en neuf comme en ancien.
Avantages :
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Revenus locatifs peu ou pas imposés
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Très souple, sans plafonds de loyers ou de ressources
Idéal pour : les investisseurs en quête de rentabilité nette et de liberté de gestion
Attention : nécessite de tenir une comptabilité en règle
3. Denormandie : la rénovation au service de l’ancien
Principe : défiscaliser via l’achat et la rénovation d’un logement ancien dans un centre-ville dégradé (plan Action Cœur de Ville).
Conditions :
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Travaux représentant au moins 25 % du coût total
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Loyers et locataires éligibles
Avantages :
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Revalorisation du patrimoine ancien
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Jusqu’à 21 % de réduction d’impôts
Idéal pour : les investisseurs sensibles au cachet de l’ancien et à la revitalisation urbaine
4. Loc’Avantages (ex Louer Abordable)
Principe : louer à un prix inférieur au marché à des ménages modestes, avec une réduction d’impôts à la clé (jusqu’à 65 % des revenus fonciers nets).
Fonctionne avec ou sans conventionnement avec l’ANAH.
Avantages :
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Accès à des aides en rénovation
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Bonne image sociétale et rentabilité correcte
Idéal pour : les bailleurs solidaires, souvent dans l’ancien
5. Le dispositif Malraux et le Monument Historique
Réservé aux très hauts revenus souhaitant investir dans la réhabilitation de bâtiments classés ou en secteur sauvegardé.
Avantages :
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Jusqu’à 30 % de réduction d’impôts (Malraux)
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Déduction intégrale des travaux (MH)
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Valorisation patrimoniale exceptionnelle
Inconvénients :
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Rareté des biens
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Suivi complexe, contraintes architecturales
Comparatif synthétique des dispositifs 2025
| Dispositif | Type de bien | Durée locative | Avantage fiscal max. | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|
| LLI | Neuf | 6 ou 9 ans | IR allégé à 30 % env. | Rendement + sécurité |
| LMNP | Neuf/ancien | Libre | Faible imposition | Rentier, souple |
| Denormandie | Ancien | 6, 9 ou 12 ans | -21 % impôts | Patrimoine + travaux |
| Loc’Avantages | Ancien | 6 ans mini | -65 % revenus fonciers | Bailleur solidaire |
| Malraux/MH | Ancien à rénover | 9 ans mini | -30 % impôts / déduction totale | Très hauts revenus |
Pourquoi se faire accompagner ?
Choisir le bon dispositif ne se fait pas à la légère. Cela suppose de :
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Connaître sa tranchée d’imposition
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Définir son objectif : réduire ses impôts, percevoir des revenus, transmettre
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Choisir le bon emplacement, le bon bien
Chez Alday immobilier, nous vous accompagnons de A à Z dans votre stratégie d’investissement locatif au Pays basque, avec des programmes éligibles au LLI, LMNP ou TVA réduite.
Conclusion
En 2025, les opportunités de défiscalisation immobilière sont nombreuses, mais plus exigeantes. Le choix du bon dispositif repose sur une analyse fine de votre situation personnelle. Neuf ou ancien, meublé ou nu, solidaire ou patrimonial : il existe une solution pour chaque profil.
Anticiper, comparer, se faire accompagner : la clé pour un investissement serein et fiscalement optimisé.
