Quand vous achetez un appartement situé dans un ensemble immobilier, soit en VEFA, soit dans l’ancien, vous devenez automatiquement membre d’une copropriété. Cela signifie que la propriété de l’immeuble sera répartie par lots, eux-mêmes composés d’une partie privative et d’une quote part de partie commune. Ainsi, la copropriété est un mélange subtil de propriété individuelle et collective. Par exemple, vous pensez probablement que vous serez propriétaire de votre terrasse… Pas si simple ! Ici entre en jeu la notion de parties communes à usage privatif. Voici notre éclairage sur le sujet.
La distinction entre parties privatives et parties communes
Toutes les copropriétés sont constituées de parties privatives et de parties communes. Le règlement de copropriété les distingue en détail.
- les parties privatives telles que les appartements et les garages fermés, sont la propriété exclusive de chaque acquéreur.
- à l’inverse, les parties communes, que tous les copropriétaires ont le droit d’utiliser, comme les jardins, les escaliers et couloirs d’accès aux appartements, sont détenues par ceux-ci en indivision.
Le droit d’usage privatif sur certaines parties communes
Certaines parties communes sont directement attenantes à un lot privatif. Elles ne sont accessibles que par le seul propriétaire de ce lot. Les exemples typiques sont les terrasses et balcons, les cours et jardins fermés, et parfois les combles. Le copropriétaire dispose dans ce cas d’un droit de jouissance exclusive, c’est-à-dire qu’il en a seul l’usage. Ce n’est pas un droit de propriété.
On les appelle les « parties communes à usage privatif ».
Généralement, le règlement de copropriété définit ce droit de jouissance exclusive. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires est également compétente pour accorder un droit d’usage privatif à l’un d’entre eux. En revanche, elle ne peut en aucun cas retirer un droit de jouissance exclusif sans l’accord du copropriétaire bénéficiaire.
Conséquences sur les travaux et charges
Ces distinctions ont un influence sur les travaux et charges.
Par exemple, si vous souhaitez fermer votre terrasse, vous devrez préalablement obtenir l’autorisation des autres copropriétaires (et éventuellement une autorisation d’urbanisme). Bien entendu, vous en supporterez seul le coût.
En revanche, les travaux d’entretien et de réparation ou rénovation nécessaires qui touchent au gros œuvre, comme par exemple les travaux d’étanchéité des toitures et terrasse, sont à la charge de l’ensemble de la copropriété.
Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir que certains frais d’entretien spécifiques (démoussage des terrasses) seront supportés par le seul bénéficiaire du droit d’usage exclusif.
Par conséquent, vous aurez donc toujours intérêt à lire très attentivement le règlement de copropriété et à interroger votre syndic afin de connaître exactement l’étendue de vos droit et obligations.
