L’obligation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) avait initialement été intégrée au projet d’ordonnance de réforme de la copropriété. Pourtant, le texte définitif publié au Journal officiel fin octobre 2020 ne mentionnait plus le PPT obligatoire. Les réticences du Conseil d’Etat avaient motivé ce retrait soudain contraire à la volonté de Julien Denormandie. Emmanuelle Wargon, qui a pris sa suite début novembre, s’était immédiatement engagée pour la réintroduction de cette mesure-phare dans la loi. Confirmation et détails.
Le plan pluriannuel de travaux finalement intégré dans la loi
Le plan pluriannuel de travaux sera bien présent dans le projet de loi qui fait suite à la convention citoyenne pour le climat. Comme Ma PrimeRénov‘, la mesure a pour objectif d’encourager les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés de plus de quinze ans. Ainsi, les syndicats de copropriétaires de tels immeubles auront une double obligation :
– élaborer un plan de rénovation sur dix ans ;
– budgétiser les travaux sur un fonds dédié, via une provision annuelle de 2,5% du montant estimé des travaux.
Contenu du plan pluriannuel de travaux
Ce document reposera sur une analyse du bâti et sur un diagnostic de performance énergétique. Il détaillera ainsi l’inventaire des travaux nécessaires « à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants et à la réalisation d’économies d’énergie ». Il mentionnera par ailleurs l’estimation du coût des travaux listés, ainsi que leur ordre de priorité et un échéancier.
Le plan pluriannuel de travaux s’imposera progressivement :
– d’abord aux copropriétés de plus de 200 lots (logements, bureaux, commerces) à compter du 1er janvier 2023 ;
– puis aux copropriétés incluant de 51 à 200 lots, à compter du 1er janvier 2024 ;
– enfin, aux copropriétés de moins de 51 lots à partir du 1 er janvier 2025.
Mise en œuvre du PPT
Concrètement, pour les immeubles livrés depuis plus de quinze ans, le PPT sera à l’ordre du jour de la première AG suivant son élaboration. Idem, lors de sa révision par la suite, le plan devant être réactualisé de la sorte tous les dix ans. Si la copropriété dispose déjà d’un audit global valide, le PPT pourra s’appuyer sur les conclusions dudit document.
Si des impératifs de travaux s’imposent au cours des dix années à suivre, le syndic mettra la question de l’adoption de tout ou partie du PPT à l’ordre du jour. Le vote se fera alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Mais si le diagnostic ne mentionne aucun besoin de rénovation dans les dix ans, le syndicat sera dispensé d’élaborer le PPT durant la durée de validité du diagnostic.
Le financement des travaux de rénovation
Le financement des travaux sera assuré par les cotisations versées sur le fonds de travaux déjà rendu obligatoire par la loi ALUR. Il a en effet été mis en place pour les dépenses hors budget prévisionnel. Ce fonds ALUR est déjà alimenté par une cotisation annuelle de 5% du budget prévisionnel versée chaque année par les copropriétaires. D’après le projet de loi, lorsque le PPT sera en vigueur, la cotisation dédiée aux rénovations énergétiques sera :
– d’un minimum de 2,5% du montant total des travaux prévus par le PPT ;
– d’un minimum de 5% du budget prévisionnel.
A noter, les cotisations obligatoires seront rattachées aux lots. Les sommes versées entreront donc de manière irréversible dans le fonds dédié. Ainsi, aucun remboursement ne sera possible en cas de vente de lot, une sécurité pour la copropriété !
