Investir dans un bien immobilier : comment éviter les loyers impayés ?

11 septembre 2019

 

 

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier mais vous n’avez pas encore franchi le pas. Les taux d’intérêts n’ont pourtant jamais été aussi incitatifs. Parmi les freins les plus fréquents, la crainte des loyers impayés est souvent évoquée. Si c’est aussi le risque que vous redoutez, voici deux solutions, faciles à mettre en place pour vous en protéger.

 

1. La caution sécurise votre investissement immobilier

 

Vous en avez forcément déjà entendu parler. D’ailleurs, peut-être avez-vous été personnellement la caution solidaire d’un proche, d’un enfant étudiant par exemple. L’avantage de ce mécanisme est la gratuité de sa mise en place. Concrètement, le garant signe un acte de cautionnement qui l’engage envers le propriétaire. En cas de défaillance du locataire, la caution prendra le relai.

On différencie :

– la caution simple, qui n’intervient qu’en cas d’insolvabilité du locataire débiteur ;

– la caution solidaire est mobilisable dès 1€ d’impayé.

 

Si vous souhaitez vous couvrir confortablement, vous pouvez exiger deux cautions. Elles peuvent être des personnes physiques (proches, parents etc.) ou morales (entreprise, établissement bancaire).

 

 

2. Autre solution : la garantie de loyers impayés (GLI)

 

On l’appelle aussi garantie des risques locatifs (GRL). Contrairement à la caution, cette solution a un prix, estimé entre 2,5% et 5% du total des loyers perçus. Mais si vous avez investi dans un bien à fort potentiel de rentabilité, aucun problème : ce léger prélèvement à peine perceptible, par rapport à la sécurité qu’il peut vous apporter en retour.

La GLI est proposée par les banques et les assureurs ; elle est également financée par Action-Logement (ex 1% logement), à travers la garantie Visale. Celle-ci remplace depuis 2016 la garantie universelle des risques locatifs qui avait été instaurée en 2006.

Idéalement, essayez de contracter avec la banque qui est à l’origine du prêt relatif à l’achat du bien. Pensez enfin à vérifier le délai de franchise et la couverture des frais de procédure en cas de litige.

Si vos locataires cessent de payer leur loyer, vous disposez donc de deux parades efficaces. Sachez toutefois que seuls 2% des bailleurs rencontrent effectivement cette situation délicate. Les loyers impayés représentent en réalité un risque infime, qui ne doit pas vous empêcher d’investir dans un bien immobilier, si tel est votre souhait. Besoin d’un dernier coup de pouce ? Découvrez les critères pour bien choisir votre logement.