C’est Noël avant l’heure… en matière de crédits immobiliers ! En ce 17 décembre, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) a en effet assoupli les contours de ses recommandations aux établissements bancaires. Depuis fin 2019, elles avaient généré de nombreux refus de prêts…
Les améliorations en trois points.
La hausse du taux d’endettement
On parle aussi de taux d’effort pour désigner la part des mensualités à rembourser rapportée aux revenus de l’emprunteur. Alors que le HCSF l’avait plafonné à 33%, il grimpe à 35%. Cet assouplissement devrait débloquer la situation de nombreux dossiers portés par des primo-accédants et des investisseurs, parfois refusés à 0,1% près. Comme l’a souligné Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.com, « Avoir cette possibilité d’aller jusqu’à 35 % d’endettement, va permettre d’éviter ces situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, y compris dans les grandes villes où les prix sont parfois élevés… Tout cela bien sûr sous conditions de reste à vivre et d’apport, car les banques vont rester vigilantes sur ce point afin de limiter le risque ».
Le différé d’amortissement dans le neuf
Second coup de pouce aux ménages les plus fragiles, la durée maximale du crédit immobilier passe de 25 à 27 ans dans trois domaines :
– les achats dans le neuf ;
– les constructions neuves ;
– la rénovation.
Cette extension de la durée du crédit vise à prendre en compte les deux années de différé d’amortissement inhérentes aux délais de réalisation des travaux. Elle concerne principalement les VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et les contrats de construction de maisons individuelles.
En pratique, les acquéreurs d’un appartement neuf sur plan ou faisant construire leur maison pourront prétendre à un emprunt sur 27 ans, soit 25 ans auxquels s’ajoutent 2 ans de différé de remboursement.
L’augmentation du nombre de dossiers acceptés
La troisième modification touche directement le nombre de dossiers susceptibles d’un traitement favorable par les banques. Concrètement, ces dernières pourront accepter un pourcentage supplémentaire de dossiers de prêts, celui-ci passant de 15 à 20%. La marge de manœuvre des établissements bancaires quant aux dossiers fragiles est donc revue à la hausse. Cela permettra une meilleure étude au cas par cas, notamment en matière de primo-accession. Les candidats bénéficiant d’un reste à vivre suffisant passeront cette fois les mailles du filet.
Ces mesures n’ont pour l’heure aucun caractère contraignant. Mais l’autorité financière a précisé qu’elle comptait donner à ces nouvelles recommandations un caractère juridiquement contraignant dès l’été 2021. A noter, enfin, ces dispositions s’appliquent aux seules demandes de crédits directement effectuées auprès des banques, excluant les dossiers des courtiers. L’ensemble de la profession salue toutefois cet élan vers la resolvabilisation de la demande. Elle permettra aux ménages de profiter de taux d’intérêts encore bas et du prolongement de la loi Pinel.
