Le contrat de réservation lie l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Equivalent du compromis de vente dans l’ancien, il est l’avant-contrat dans la vente sur plan d’un bien neuf (VEFA), c’est-à-dire un préalable à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. S’il engage ainsi les parties, ce contrat peut être annulé gratuitement par l’acquéreur dans certains cas.
L’utilité du contrat de réservation
La VEFA se définit comme un contrat par lequel l’acheteur s’engage à acheter un logement sur plan (en projet ou en cours de construction) que le promoteur immobilier s’engage à livrer une fois achevé. A noter, la signature d’un contrat de réservation n’est pas légalement obligatoire, mais elle est vivement conseillée.
Lors de la signature du contrat de réservation, les deux parties fixent une date-butoir avant laquelle l’acte définitif devra être signé chez le notaire. Ce délai va leur permettre de satisfaire à leurs obligations respectives. C’est une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire qu’elle engage les deux parties au contrat.
L’acquéreur s’engage par exemple à obtenir un crédit bancaire, ou à vendre sa précédente résidence, pendant cette période. Il paie également un dépôt de garantie. De son côté, le constructeur devra livrer un bien immobilier conforme aux plans et notices descriptives joints au contrat de réservation, dans le délai déterminé. Pour cela, il s’engage à réaliser toutes les démarches nécessaires, comme obtenir le permis de construire, contracter les assurances obligatoires, ou garantir le bon déroulement des travaux.
Le délai qui court entre le contrat de réservation et l’acte authentique doit permettre la levée de l’ensemble des conditions suspensives, comme l’obtention du prêt bancaire par l’acheteur.
L’annulation du contrat de réservation
La loi garantit à l’acheteur de pouvoir annuler le contrat de réservation, tout en récupérant le montant intégral du dépôt de garantie versé, dans des cas précis.
Rétraction sans motif, dans le délai légal de rétractation
L’acquéreur peut en effet décider de se retirer du processus de vente, et ce, sans justificatif à produire. Ce délai de dix jours court à compter du lendemain de la notification (envoi en recommandé) du contrat de réservation après signature ou de sa remise en main propre. Pour cela, il doit simplement adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier, en réclamant le remboursement de son dépôt de garantie.
Les 8 cas d’annulation après le terme du délai de rétractation
- refus de prêt de la banque : l’acquéreur qui ne remplit pas cette condition suspensive voit le contrat de réservation annulé et son dépôt de garantie restitué ;
- le prix de vente du futur logement excède de 5% le montant prévisionnel ;
- absence d’un des équipements prévu au contrat de réservation (espaces verts, jeux pour enfants, ascenseur, etc.) ;
- modifications importantes du logement, au point qu’il ne correspond plus à sa description dans le contrat de réservation ;
- des matériaux différents ont été utilisés et entraînent une perte de la valeur du logement ;
- rétractation du promoteur quant à l’achat du terrain d’assiette du projet immobilier ;
- non obtention du permis de construire par le promoteur ;
- non application d’une des garanties d’achèvement ou de remboursement prévues par les articles R.261.17 à R.261.24 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Dans ces cas, l’acheteur doit demander l’annulation du contrat de réservation par écrit, et le constructeur dispose d’un délai de trois mois pour rembourser de dépôt de garantie.
