Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente ?

30 décembre 2019

Le compromis de vente est l’avant-contrat qui lie l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier ; c’est un préalable à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Sa durée de validité de principe est alors fixée. Mais dans les faits, elle peut être amenée à être prolongée par avenant, à la demande de l’un ou de l’autre des co-contractants.

 

 

L’utilité du compromis de vente

 

Lors de la signature du compromis de vente ou contrat de réservation, vendeur et acquéreur s’accordent sur une date-butoir avant laquelle l’acte définitif devra être signé. Ce délai doit permettre aux parties de satisfaire à leurs obligations respectives. C’est une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire qu’elle engage les deux parties au contrat. L’acquéreur s’engage par exemple à obtenir un crédit bancaire pendant cette période. De son côté, le propriétaire peut être amené à remettre le logement en état et à procéder aux différents diagnostics obligatoires, dont le DPE. Le notaire, quant à lui, procède durant ce délai à différentes vérifications légales. Elles concernent notamment la capacité juridique des parties, la situation hypothécaire du bien ou l’éventuelle présence de servitudes venant grever le bien objet de la vente.

 

 

La durée de validité du compromis de vente

 

C’est la raison pour laquelle la durée de validité du compromis de vente doit être raisonnable. Elle est en général fixée à trois ou quatre mois. Elle doit permettre la levée de l’ensemble des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat. A noter, les parties peuvent signer l’avant-contrat seuls ou avec l’aide de l’agent immobilier qui est à l’origine de la vente. En revanche, l’intervention d’un notaire est obligatoire si la durée de validité du compromis excède dix-huit mois.

 

 

L’aménagement de la durée de validité du compromis de vente

 

Dans le meilleur des cas, si les conditions suspensives sont levées avant le terme initialement prévu, et si le notaire a pu procéder à toutes les vérifications légales obligatoires, l’acte authentique peut être signé avant la date-butoir.

Le plus souvent, c’est l’inverse qui advient : la date-butoir arrive et des pièces manquent encore au dossier. En théorie, de défaut de signature de l’acte notarié avant cette date-butoir entraîne la caducité de l’avant-contrat. Concrètement, l’acheteur n’a pas encore obtenu son offre de crédit définitive, ou l’agent immobilier n’a pas fourni son mandat de vente au notaire à temps. Mais les parties souhaitent aller au bout de la transaction.

Dans ces cas courants, en général, elles décident donc de signer un avenant. Elles repoussent ainsi ce terme de quelques semaines pour parvenir à lever toutes les conditions suspensives. Ledit avenant vient alors mentionner les alinéas de la convention initiale qui font l’objet d’une modification. Il fait aussi un rappel de ceux qui restent inchangés.

 

 

 

L’annulation du compromis de vente

 

L’annulation du compromis de vente peut intervenir dans deux cas principaux.

En premier lieu, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation fixé à dix jours. Ainsi, celui-ci peut décider de se retirer du processus de vente, et ce, sans justificatif à produire. Ce délai court à compter de la signature du compromis de vente ou de sa notification.

L’avant-contrat peut également prendre fin si l’une des conditions suspensives n’est pas remplie. Par exemple, l’exercice du droit de préemption de la commune où se trouve le bien, ou, plus communément, la non obtention du prêt bancaire par l’acheteur. Dans ces cas, les sommes versées par ce dernier lui sont restituées.