La notice descriptive, aussi appelée descriptif commercial, ou notice technique est un document important dans la vente sur plan d’un logement neuf. Jointe au contrat de réservation et à l’acte authentique de vente, elle offre à l’acheteur une garantie quant aux caractéristiques techniques et aux prestations du bien.
En quoi consiste la notice descriptive d’un logement neuf ?
Lorsqu’un acquéreur souhaite acheter un logement sur plan (VEFA), la première étape de le vente se concrétise par la signature du contrat de réservation, qui est obligatoirement accompagné de plans et d’une notice technique. Ce document, visé à l’article R. 231-4 du code de la Construction et de l’Habitation doit être conforme au modèle prévu par un arrêté du 10 mai 1968. Ainsi, il doit informer l’acheteur sur différents points :
- les caractéristiques générales de l’immeuble ;
- les équipements des locaux privatifs ;
- les annexes (privatives et communes) ;
- les parties communes intérieures ;
- les équipements généraux du programme ;
- les aménagements extérieurs.
Par conséquent, la notice descriptive contient de nombreux détails concernant les matériaux, les niveaux de prestations et de performance du logement. Elle mentionne également les équipements intérieurs comme les éléments de la cuisine ou de la salle de bain, et extérieurs (volets électriques) des parties privatives et communes (ascenseur, escaliers). La nature et la qualité des matériaux utilisés sont également mentionnés.
La valeur juridique de la notice descriptive
Lors de la signature du contrat de réservation, la notice technique est également paraphée et signée par les parties. Elle garantit ainsi la conformité du bien réservé, au moment de sa livraison. Contrairement aux documents informatifs et publicitaires émis par le promoteur, la notice descriptive annexée au contrat de réservation a donc une valeur contractuelle.
Toutefois, le constructeur a la possibilité de procéder à des modifications des prestations, entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte authentique.
Notice technique simplifiée vs notice définitive ?
La notice descriptive initiale signée lors du contrat de réservation est considérée comme une version simplifiée. En effet, elle peut par la suite être complétée et/ou ajustée lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. La période qui s’écoule entre la réservation et l’achat permet ainsi au promoteur de détailler le niveau des prestations et si besoin, de modifier certains éléments, ou de renoncer à un type d’équipement en raison de contraintes techniques ou réglementaires. Dans ce cas, le constructeur n’a pas l’obligation d’obtenir l’accord de l’acheteur.
C’est pourquoi la notice annexée à l’acte authentique est souvent différente de celle signée avec le contrat de réservation et le logement réalisé équipé d’autres prestations que celles initialement prévues. Toutefois, cela n’est possible que si le constructeur effectue des modifications au profit d’équipements de nature et de qualité au moins équivalente.
