Si vous avez déjà vendu un logement en copropriété, vous connaissez le terme d’état daté. Ce document fourni par le syndic à la demande du vendeur avant la signature de l’acte définitif de vente fait l’objet de débats quant à son tarif. Que devez-vous réellement payer pour cette prestation encadrée par la loi ?
Pré-état daté vs état daté
Si seul l’état daté a une existence légale, dans la pratique, il arrive que les syndics facturent également un pré état daté ; quelle est la différence entre ces deux documents ?
La principale différence intervient dans la chronologie de la vente d’un bien immobilier en copropriété :
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le pré état daté, un préalable non obligatoire
Avant le compromis de vente, l’acheteur dispose souvent de ce que l’on nomme un pré état daté. Il contient un ensemble d’informations d’ordre financier concernant le logement vendu : montant des charges de copropriété, des travaux déjà payés, engagés ou à venir dans la copropriété, du fonds de travaux le cas échéant, etc.
En général, le vendeur demande au syndic d’établir ce document mais il peut tout à fait le produire seul en rassemblant toutes les informations demandées. C’est sur ce point que le sujet pose problème : de nombreux syndics facturent cette prestation qui est pourtant un préalable sans fondement juridique. Or, la prestation n’apparaît pas dans la loi de 1965, ni dans le contrat-type de 2015 qui dresse une liste exhaustive des prestations que le syndic a le droit de facturer. Plus précisément, le décret du 26 mars 2015, en application de la loi ALUR de 2014, définit le contrat-type de syndic. Ce modèle précise bien que les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation par administrateur de biens sont strictement limitées.
Ainsi, « le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission de gestion courante et à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 ». Cette liste ne mentionne pas le pré état daté qui n’a donc aucun fondement légal et ne justifie aucune facturation. Concernant l’information du vendeur, le seul document qui peut être facturé par le syndic est donc l’état daté.
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l’état daté, le seul document exigé lors de la vente
C’est le document officiel que le syndic doit transmettre au notaire avant l’acte authentique de vente d’un logement en copropriété. C’est un document précis dont le contenu détaillé et le tarif sont est encadrés par décret.
Le contenu de l’état daté
Pour ce qui intéresse l’acheteur, la troisième partie de ce document mentionne obligatoirement :
- le montant des provisions sur charges prévu dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il devra s’acquitter ;
- le montant des provisions restant à régler dans le cadre de travaux déjà votés, mais dont le paiement s’effectue au fil d’appels de fonds étalés dans le temps ;
- l’estimation du montant des avances de trésorerie ; quand elles ont été versées par le vendeur, ces sommes lui sont remboursées lors de la vente et c’est à l’acquéreur de reconstituer cette avance de trésorerie.
En outre, le pré état daté doit indiquer ce qu’a payé le vendeur lors des deux exercices précédents (budget prévisionnel + total des dépenses hors budget prévisionnel). Enfin, le document mentionne également les éventuels procès verbaux qui engagent la copropriété.
Contrairement au pré état-daté qui peut être dressé par le vendeur, le « l’état-daté » est obligatoirement remis par le syndic. C’est le mandat de syndic qui en fixe le tarif, qui est désormais également encadré par la loi.
Le prix d’un état daté
Suite à de nombreux abus de la part des syndics, la loi ALUR a instauré le plafonnement des frais liés à l’état daté. Mais il a fallu près de cinq ans pour qu’un décret d’application mette cette règle en pratique. En effet, depuis le 1er juin 2020, le prix de l’état daté ne peut dépasser la somme de 380 euros TTC.
Ce montant est nettement inférieur (30%) aux tarifs couramment pratiqués par les syndics avant le plafonnement. Une étude de l’association 60 millions de consommateurs avait avancé une moyenne de 497 euros, et des pics à 600 euros, des sommes très excessives selon les associations de copropriétaires, dont l’ARC (association des responsables de copropriétés), qui préconisait un forfait de 150 euros.
Problème : bien que désormais limité à 380 euros, les syndics continuent à surfacturer l’état daté. Selon 60 millions de consommateurs, ces derniers facturent également, dans 85% des cas, un pré état daté non obligatoire, contournant ainsi la loi qui plafonne l’état daté. Cette pratique abusive visant à facturer deux fois le même document existait déjà avant la plafonnement du tarif, mais elle a explosé depuis.
Pourtant, la réponse ministérielle est très claire sur le sujet : « le document intitulé pré-état daté n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et décrit par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 d’application de cette loi, constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété. »
