Si les taux d’intérêts moyens des prêts immobiliers étaient exceptionnellement bas ces trois dernières années, ils augmentent nettement depuis décembre 2021. Cette hausse se confirme au mois de mai puisque les taux proposés par les banques françaises approchent les 1,5% sur 20 ans, ce qui représente une hausse de 0,5 points depuis début 2022. Zoom sur cette tendance qui devrait perdurer.
Hausse des taux d’intérêts toutes durées confondues
Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux des crédits immobiliers grimpent de plus en plus rapidement, et ce, toutes durées confondues. En décembre 2021, le taux moyen était ainsi de 1,06%, quand elle passait à 1,27% en avril, selon le barème suivant :
- 1,12% pour les crédits de quinze ans ;
- 1,25% pour les crédits d’une durée de vingt ans ;
- 1,37% pour ceux d’une durée de vingt-cinq ans.
Poursuivant leur envol généralisé au mois de mai, les taux moyens des prêts immobiliers atteignent ainsi :
- 1,37% pour les crédits de quinze ans ;
- 1,47% pour les crédits d’une durée de vingt ans ;
- 1,63% pour ceux d’une durée de vingt-cinq ans.
Le phénomène s’explique à la fois par l’inflation constatée ces dernières semaines et par la hausse des OAT, les taux d’intérêts auxquels l’Etat emprunte. Début mai, ils se situaient à 1,5%, se répercutant proportionnellement sur les banques et les emprunteurs. Pour information, ce taux n’a jamais été atteint depuis le mois d’août 2014, une époque où les taux d’intérêts étaient de 3% en moyenne.
Conséquences de la hausse des taux d’intérêts
L’allongement des durées de prêts
Pour conserver leur budget, les acquéreurs sont contraints d’emprunter sur des durées plus longues. C’est pourquoi la part des prêts sur quinze ans (ou moins) diminue, ne représentant que 13,2% des crédits immobiliers, contre 16,1% en 2021, 18,8% en 2020 et plus de 20% avant la crise sanitaire. A l’inverse, la part des prêts octroyés sur des durées comprises entre vingt et vingt-cinq ans est désormais de 65,1%, soit au plus haut selon les données de l’Observatoire Crédit Logement CSA. « Une durée des prêts élevée a permis jusqu’à présent d’atténuer les conséquences de la hausse des prix des logements, et de garder possible l’accès au crédit pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif, qui sont les emprunteurs les plus impactés par l’augmentation des taux d’apport personnel exigés », note l’Observatoire.
L’augmentation de l’apport personnel
Certains candidats à l’achat immobilier sont touchés de plein fouet par cette évolution. De nombreux acquéreurs qui avaient consulté leur banque en novembre ou décembre dernier ont récemment vu leur capacité d’emprunt s’affaiblir et ne peuvent plus s’offrir le bien correspondant à leurs attentes, sauf s’ils disposent de liquidités pour compenser la hausse des taux d’intérêts. Par exemple, une personne qui pouvait acheter un logement à 200 000 euros il y a six mois, doit être en mesure de compléter le montant de l’emprunt par un apport personnel de 20 000 euros, somme que la banque a désormais déduite du capital initialement autorisé.
Le taux d’usure et l’effet ciseau
La hausse des taux d’intérêts est doublée d’une stagnation des taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est celui au-delà duquel les établissements bancaires ne peuvent pas donner l’accord de prêt. Ce phénomène, appelé “effet ciseau” met les emprunteurs les plus fragiles en difficultés. A titre comparatif, pour l’année 2021, la proportion des dossiers des demandeurs dépassant le taux d’usure était de seulement 4,3%. En avril dernier, il flambait à 24%. Cela s’explique par l’empressement des acquéreurs ayant des capacités financières limitées à emprunter avant de nouvelles hausse des taux d’intérêts. Confrontées au taux d’usure, les banques ne peuvent donner satisfaction à ces dossiers. Pour information, le prochain taux d’usure sera communiqué en juillet prochain. Du côté des taux, les taux directeurs de la BCE, présidée par Christine Lagarde pourraient eux aussi augmenter, ce qui n’est pas de bon augure pour les emprunteurs.
Notre conseil, si vous hésitez actuellement à acheter un bien après avoir consulté votre banque, veillez à bloquer le taux proposé avant qu’il évolue à la hausse. Il est en effet valable pour une durée comprise entre huit et quinze jours… Pour cela, signer votre compromis de vente et faites votre demande de prêt sans tarder !
