Vous êtes tenté par l’achat d’un bien immobilier mais vous n’avez pas encore vendu votre logement actuel ? Il se peut qu’un prêt spécialement adapté à cette situation vous permette de financer cette transition de vie. Zoom sur le prêt relais.
Le principe du prêt relais
Le prêt relais apparaît comme une solution particulièrement adaptée lorsque l’acheteur a un coup de cœur ou une belle opportunité en matière immobilière. Quand c’est le cas, mieux vaut ne pas laisser filer l’aubaine ! Mais le délai nécessaire et incompressible pour la vente du logement principal peut parfois poser un problème de trésorerie.
C’est pourquoi votre banquier vous proposera le recours au prêt relais, que ce soit pour acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Le prêt relais, comme son nom l’indique, intervient dans le délai qui court entre la revente de l’ancien logement et l’achat du nouveau. C’est une avance de fonds de votre établissement bancaire pour financer votre nouveau chez vous. En pratique, environ 40% des acheteurs doivent revendre un bien pour acquérir le nouveau.
La durée, le montant et le coût du prêt relais
En général, le montant accordé varie entre 50% et 80% du prix de vente du bien principal, selon les situations. Pour ce qui est de la durée du prêt relais, elle est comprise entre 12 et 24 mois maximum. C’est avant son terme qu’il faut impérativement avoir vendu le premier bien.
La prise en compte de ces données est capitale pour une bascule réussie. En effet, il convient de faire estimer la valeur de votre bien immobilier par plusieurs professionnels aguerris afin de le proposer au bon prix et de le vendre dans un délai raisonnable, qui correspond à la durée du prêt.
A noter, le prêt relais étant d’une durée plus courte qu’un crédit classique, le taux d’intérêts pratiqué est supérieur, en général de 0,10% à 0,30%, par rapport à un prêt lambda. Enfin, le taux d’usure dicté par la Banque de France, c’est-à-dire le taux maximal auquel une banque peut accorder un prêt relais, s’élève à 2,93% depuis le 1er juillet dernier.
Les trois types de prêt relais
En fonction de la différence de prix entre votre logement et celui que vous convoitez, votre banquier vous dirigera vers :
-
un prêt relais adossé
Il vous sera proposé si vous avez déjà un crédit en cours et que le nouveau bien est plus cher que le précédent ; c’est souvent le cas car lors d’un nouvel achat, il est courant que l’acheteur n’ait pas encore fini de rembourser son achat. La banque propose alors un prêt relais adossé à un prêt classique. Le premier permettra d’avancer les dépenses durant la période de revente, le second viendra combler l’écart de prix entre les deux logements.
-
un prêt relais sec
Le prêt relais sec est opportun quand le nouveau logement est moins cher que l’ancien, ce dernier étant déjà remboursé ou payé ; c’est dans ce cas une simple avance de trésorerie par la banque.
-
un prêt relais intégré
C’est un crédit immobilier global, qui comprend à la fois un crédit classique et un prêt relais. Les mensualités sont remboursées dans le temps, comme pour un prêt classique.
Les risques du prêt relais
A défaut de vente dans le délai imparti, le prêt relais peut se révéler cauchemardesque, comme cela a pu être le cas pour de nombreux ménages en 2009, alors que de fortes baisses de prix sont venues perturber le marché immobilier.
Le principal risque du prêt relais est double : si le bien n’est pas vendu durant la période du prêt relais, non seulement le crédit sera très couteux, mais en plus, la banque mettra la pression pour faire baisser le prix du bien et accélérer sa vente. Dans le pire des cas, la banque peut même saisir le bien et le revendre à moindre coût pour se rembourser la somme avancée.
Au regard de ces risques, si vous envisagez d’avoir recours à un prêt relais, évitez absolument de surestimer votre logement ! En outre, renseignez-vous sur le marché local et sur les délais de vente dans votre région. Evidemment, si vous vivez dans une zone prisée et que votre bien est proposé au juste prix, vous n’aurez aucun souci pour rembourser votre prêt relais dans les temps.
Et si cette solution vous fait peur, gardez en tête qu’il est toujours possible de prendre le temps de vendre votre logement pour financer l’achat du nouveau. Mais cette solution comporte également des inconvénients. Le bien que vous convoitez vous filera peut-être sous le nez et une fois votre logement vendu, il faudra vous loger en attendant l’acquisition de votre nouveau logement.
