Les passoires thermiques sont au cœur de l’actualité immobilière, la Loi Climat ayant durci les conditions de location de ces logements trop énergivores pour lutter contre le réchauffement climatique. Après, les effets du nouveau DPE qui aboutiront à leur retrait total du marché locatif en 2034, quid de la rentabilité des passoires thermiques au regard de l’audit énergétique en cas de vente et des sanctions applicables aux bailleurs récalcitrants.
L’audit énergétique à la revente
Au-delà des contraintes relatives à la mise en location imposées par la Loi Climat & Résilience, l’obligation d’un nouvel audit énergétique lors de la revente d’un bien touche également ce type d’habitations. Elle sera effective :
- à partir de septembre prochain pour les logements classés F et G au DPE ;
- en 2025 pour la classe E ;
- en 2034 pour l’étiquette D.
Dans ces délais, dès lors qu’un bien immobilier entrera dans l’une de ces catégories, il devra faire l’objet d’un audit énergétique.
Dans ce document, des suggestions de travaux sont listées en fonction de la quantité des émissions de gaz à effet de serre et de CO2 et des sources de déperdition, excluant le critère de consommation énergétique du bien. Comme précisé par le ministère de la Transition écologique, « à compter du 1er septembre 2022, les acquéreurs de maisons ou de bâtiments classés F ou G disposeront en complément de leur diagnostic de performance énergétique, d’un détail précis des travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d’atteindre directement la classe B« .
Les risques encourus par les propriétaires
Dès 2025, des sanctions seront applicables aux bailleurs qui ne respecteront pas ces dispositions. Concrètement, si un propriétaire s’obstine à louer son bien alors inclus dans la catégorie des logements indécents à partir de 2025, il risquera :
- l’exigence d’une mise en conformité par le locataire, via des travaux de rénovation énergétique et d’isolation ;
- de se voir contraint par le juge de réaliser les travaux requis ;
- la réduction du loyer par le juge ;
- le paiement de dommages et intérêts au locataire imposé par le juge.
Faut-il investir dans une passoire thermique ?
Tout dépend au final de la localisation du bien immobilier qui déterminera la rentabilité après travaux. Pour que l’investissement soit rentable, il faut que le logement soit loué au bon loyer et dans la durée, autrement dit il doit se situer dans une zone où la demande locative est forte.
Certaines villes du Pays basque, comme Bayonne, regorgent de biens anciens encore accessibles à des prix raisonnables. Mais une fois ce critère rempli, différents éléments doivent être pris en compte avant d’envisager un investissement dans une passoire thermique :
- bien connaître l’état général du logement ;
- calculer le juste coût des travaux ;
- calculer le montant des aides accessibles, notamment Ma Prime Rénov’ ;
- tenir compte des délai de travaux, en prévoyant une marge de retard, qui engendrera une vacance locative plus ou moins longue et donc des loyers non perçus durant plusieurs semaines ou mois, selon la nature des travaux nécessaires ;
