Depuis l’été dernier, des contraintes réglementaires bousculent le marché des logements les plus énergivores dits “passoires thermiques”. Gel des loyers, puis interdiction de louer amènent les propriétaires bailleurs à faire des choix quant à la rentabilité de ces biens immobiliers. Concrètement, deux solutions s’offrent à eux pour éviter les sanctions prévues par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Rappels concernant la loi Climat
Pour rappel, les logements classés E à G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront totalement exclus du marché locatif en 2034. Cette interdiction progressive de louer sera effective :
- en 2025 pour tous les biens classés G ;
- puis en 2028 pour les logements classés F ;
- enfin, en 2034 pour l’ensemble des biens classés E.
En outre, elle sera précédée d’un gel des loyers dès le 25 août prochain. Ainsi, les loyers des biens classés F et G au DPE ne pourront plus être indexés en cours de contrat, ni augmentés en cas de relocation, et ce, même s’ils sont manifestement sous-évalués (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, 17-1 et 17-2). Ces mesures s’appliquent également aux locations meublées.
Les travaux de rénovation énergétique
S’ils souhaitent pérenniser la rentabilité de ce type de biens, les bailleurs ont donc l’obligation de prévoir des travaux de rénovation et bénéficient pour cela d’aides dédiées. Mais malgré ces coups de pouce, certains propriétaires ne pourront faire face aux coûts d’amélioration de la performance énergétique. D’autres auront un retour sur investissement trop bas après travaux. En effet, une meilleure notation est principalement conditionnée par de lourds travaux d’isolation des murs, des fenêtres et des combles. Ils sont indispensables avant d’envisager le changement de vieux appareils de chauffage ou l’installation d’une VMC par exemple.
Or, une étude des Notaires de France a révélé que 47% des propriétaires de biens étiquetés F/G et 44% des biens classés E étaient employés, ouvriers ou retraités, un public économiquement fragile et plus difficilement éligible aux crédits.
Au regard de ces obstacles financiers, s’ajoutent les délais d’intervention des artisans et l’éventuel blocage des copropriétaires, ce qui explique l’afflux des passoires thermiques sur le marché de la transaction.
La vente des passoires thermiques
Depuis les annonces de la loi Climat en août 2021, de nombreux propriétaires ont ainsi été contraints de mettre ces biens trop énergivores à la vente. Le nombre d’annonces relatives à des passoires thermiques a même doublé dans certaines villes entre fin 2021 et début 2022. Le site Bien’ici précise qu’ils représentent désormais 12% de leurs annonces de transactions.
Les passoires thermiques, une aubaine pour les investisseurs
Ce phénomène est donc une aubaine pour ceux qui, capables de négocier les prix de biens présentant un mauvais DPE et de diligenter les travaux nécessaires, ont la possibilité de faire de très bonnes affaires. Une fois rénovés, ces biens s’arrachent sur le marché locatif, un cercle vertueux qui profite déjà à certains investisseurs avertis.
