C’est un fait, le Pays basque est de plus en plus attractif. Depuis les confinements, l’affluence de nouveaux résidants a eu un effet important sur les prix des biens immobiliers, anciens comme neufs. Qu’en-est il de ces derniers ? Quels sont les facteurs de cette hausse ? Voici un zoom sur les prix du neuf au Pays basque.
Les moyennes des prix de l’immobilier neuf au Pays basque
La hausse des prix des biens immobiliers neufs s’élève à 5% depuis un an. Dans le détail, cela donne une moyenne* de :
- 260 000 euros pour un T2 ;
- 328 000 euros pour un T3 ;
- 480 000 euros pour un T4.
Source : Sud-Ouest – Prix incluant un parking
Si l’on s’étend à toute la zone Sud Aquitaine, le prix moyen des logements neufs dépasse ainsi les 5 000 euros/m². Selon les villes, les écarts demeurent importants puisqu’il passe de 3 200 euros/m² à Dax à plus de 6 000 euros/m² sur la Côte basque. Dans les communes littorales les plus prisées comme Saint-Jean-de-Luz, Biarritz ou Capbreton, où une gamme d’immobilier de prestige se développe, il arrive que les prix moyens dépassent les 10 000 euros/m².
Pourquoi les prix augmentent au Pays basque ?
Cette importante hausse des prix est le reflet de celle qui touche l’ensemble du territoire français. Et même s’il existe des spécificités locales, les causes de l’augmentation sont également comparables à l’échelle nationale.
L’inflation sur les coûts des matériaux
Le conflit en Ukraine et la hausse des prix de l’énergie ont eu un impact conséquent sur certaines matières premières. C’est pourquoi le secteur de la promotion immobilière traverse une crise majeure, au regard du manque de nombreuses matières premières sur le marché : métaux, minerais (acier, cuivre, zinc, nickel), mais aussi caoutchouc, aluminium, plastiques, PVC et bois sont en situation de pénurie. Résultat, non seulement des prix à la hausse, parfois poussés par un effet d’aubaine qui a profité à certains acteurs de la chaîne d’approvisionnement, mais aussi un allongement des délais de livraison. En outre, la flambée des prix du pétrole a eu des effets sur les tarifs de fret des conteneurs qui a été multiplié par 5. Enfin, les prix de l’énergie ont poussé ceux du ciment à la hausse.
Dans le détail, l’INSEE a relevé les augmentations suivantes :
– + 31,3% sur le tarif de l’acier de construction ;
– + 28,6% sur le PVC ;
– + 22,2% sur le cuivre.
Les nouvelles normes environnementales
Pour rappel, en France, le bâtiment représente 44% de la consommation d’énergie et près du ¼ des émissions de CO2. La nouvelle réglementation RE2020 a donc pour objectif de rendre progressivement les constructions neuves plus respectueuses de l’environnement. Cette amélioration de la performance énergétique se fera par paliers jusqu’en 2034.
L’entrée en vigueur de la RE 2020, introduisant les concepts de “poids carbone” et de « confort d’été”, a ainsi une incidence mécanique inévitable sur les coûts de construction depuis le 1er janvier 2022. Selon le gouvernement, le surcoût estimé par le passage de la norme RT 2012 à RE2020 sera de +10%.
Le prix du foncier
S’il est un facteur qui tient spécifiquement à l’attractivité du Pays basque, le prix du foncier est probablement le cœur de la problématique locale des prix des logements neufs. Les terrains constructibles qui peuvent accueillir des bâtiments neufs y sont en effet rares, ce qui fait automatiquement grimper leur prix d’achat. Problème, cette loi de l’offre et de la demande ne pourra pas s’inverser ou se stabiliser et il semble difficile de mettre fin à la surenchère sur les offres d’achat. Le bail réel solidaire et la maîtrise foncière des collectivités locales apparaissent désormais indispensables pour continuer à construire des logements neufs accessibles au Pays basque.
