Être propriétaire d’un bien immobilier, a fortiori, dans les zones les plus tendues, n’est pas accessible au plus grand nombre. Pourtant, il existe des dispositifs permettant d’acquérir un logement neuf à un prix abordable. Parmi eux, le bail réel solidaire, ou BRS promet des prix abordables et d’autres avantages non négligeables.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Opérationnel depuis 2017, le BRS est un type de bail créé par l’ordonnance du 19 juillet 2016, sur le fondement de la loi du 6 août 2015 sur l’égalité des chances économiques. Son principe s’inspire des Community Land Trust du système anglais. Il permet de préserver des logements neufs du système spéculatif du marché immobilier pour les réserver aux ménages les plus modestes.
Comment ? Pour résumer, le BSR fonctionne grâce à trois acteurs :
– l’OFS ou organisme de foncier solidaire, qui achète le terrain en vue de mettre en place le dispositif ;
– le promoteur immobilier, qui est chargé de construire le programme immobilier sur le foncier proposé par l’OFS et de le commercialiser ;
– l’acquéreur, qui, sous les mêmes conditions de ressources que la PSLA, signe un accord BRS avec l’organisme solidaire pour devenir propriétaire des droits réels, autrement dit du bâti, le terrain restant propriété de l’OFS.
En contrepartie, l’acheteur s’engage à occuper le bien en résidence principale et verse une redevance à l’OFS pour la location très longue durée du terrain sur lequel est construite la résidence. A noter, le BRS est cumulable avec le PTZ (prêt à taux zéro).
Le principe de pérennité du BRS
Ce dispositif anti-spéculatif repose sur la distinction entre deux composantes du projet immobilier :
– le bâti (les murs du logement) qui devient la propriété du ménage acquéreur ;
– le foncier (le terrain) qui reste la propriété de l’OFS.
Il faut savoir que, lors d’une opération de promotion immobilière, le prix du terrain peut représenter jusqu’à 40 % du prix d’achat final d’un logement. Le BRS vise précisément à maîtriser le coût du foncier dans la durée, puisque ce bail s’étend sur une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
Le BSR, véritable innovation juridique
De plus, ce bail signé entre l’organisme foncier solidaire et le preneur encadre efficacement le prix et les modalités de revente. Le principe du BRS est une véritable innovation juridique car il renouvelle la durée du bail à chaque cession des droits réels, à condition que l’acquéreur suivant remplisse les critères de ressources. En effet, si le ménage signataire souhaite revendre son bien immobilier, il pourra le faire mais à un montant lui aussi encadré et à des acquéreurs répondant aux mêmes conditions de ressources.
Le bail réel solidaire, remède efficace contre la plus-value
En limitant ainsi les possibilités de plus-value, le BRS garantit un parc immobilier pérenne d’accession à la propriété. Chaque propriétaire successif bénéficie d’un prix très attractif en zone tendue.
Bon à savoir, le bail réel solidaire ne peut pas être résilié par l’organisme foncier. En cas de transmission (décès), le BRS est renouvelé pour une durée identique avec les ayants droits, nouveaux propriétaires ; ceux-ci peuvent en jouir s’ils remplissent les conditions de ressources ou, à défaut, le revendre. Le bail réel solidaire peut également faire l’objet d’une donation, du vivant de ses signataires.
Pour un bel exemple de mise en œuvre du BRS à Saint-Jean-de-Luz, rendez-vous ici.
