Vous souhaitez investir dans un bien immobilier en vue de le louer ? Si c’est votre première expérience en la matière, vous devez avoir en tête les grands principes à respecter pour éviter les principaux écueils qui vous guettent. Voici nos quatre conseils.
Veillez à louer un logement décent
En premier lieu, assurez-vous de proposer un logement qui correspond aux normes de décence. C’est le décret du 30 janvier 2002 qui applique la loi SRU qui en précise les caractéristiques. Y sont donc mentionnés des éléments relatifs à la surface et aux équipements, pour garantir la sécurité et la santé des occupants. Le logement doit également répondre à un critère de performance énergétique. En effet, en tant que propriétaire vous devrez annexer un diagnostic de performance énergétique (DPE) au contrat de location.
Faites intervenir un intermédiaire professionnel
Ensuite, adjoignez-vous si possible les services d’un professionnel de la gestion locative. En bon connaisseur du métier, il pourra vous donner de précieux conseils pour définir votre loyer en amont et le réévaluer au fil du temps. Une agence locale, telle que l’Agence du Parc, implantée sur la Côte basque depuis quinze ans, a l’avantage de parfaitement connaître les spécificités marché.
Une fois le bien loué, un professionnel gérera pour vous toutes les obligations liées à votre statut. A moins d’avoir du temps à consacrer à cette activité, cette option vous soulagera de nombreux dérangements. Elle a un coût mais vous sera d’un grand soutien pour des étapes importantes telles que :
– la signature d’un bail en bonne et due forme ;
– la vérification des documents à fournir par votre locataire, notamment en matière d’assurance habitation ;
– le bon déroulement des états des lieux entre deux locataires etc.
Enfin, la présence de cet intermédiaire a aussi l’avantage de rassurer les candidats à la location.
Protégez-vous contre le risque de loyers impayés
Nous avons consacré un article détaillé à cet écueil ici. Le contrat que vous signerez avec votre locataire doit au minimum prévoir une caution solidaire. Idéalement, vous souscrirez une assurance « loyers impayés » qui vous coûtera entre 2,5% et 5% des loyers perçus. Un petit sacrifice qui peut vous éviter de longues périodes de bataille, voire de contentieux avec un locataire défaillant. La majorité des preneurs payent régulièrement leurs échéances, mais si ce n’est pas le cas, vous vous féliciterez d’avoir anticipé ce risque.
Veillez à bien entretenir le logement… et la relation avec votre locataire !
Encore une fois, en général, tout de passe bien… mais mieux vaut garder en tête quelques conseils pour établir et conserver des rapports cordiaux avec votre locataire. Le thème récurrent qui peur les détériorer a trait à l’état du logement. Vous devez donc bien connaître les réparations qui sont du ressort de votre locataire, et celles que vous lui devez.
Autrement dit, la loi distingue « l’entretien courant et les réparations locatives » qui sont à la charge du locataire. A l’inverse, les grosses réparations nécessaires pour maintenir le logement et ses équipements en bon état, doivent être effectués aux frais du propriétaire bailleur. Par exemple, les boiseries usées d’une fenêtre, un ballon d’eau chaude en panne, entrent dans cette catégorie. Les réparations dues à la vétusté sont aussi à la charge du bailleur. En effet, le locataire ne peut rien contre l’usure normale du temps, même s’il entretient correctement l’appartement.
Notre conseil : évoquez ce thème dès la prise de bail en invitant votre locataire à vous contacter sans attendre si un élément se dégrade. Vous pouvez également lister avec lui les équipements qui ne sont pas neufs, voire déjà usés et donc susceptibles d’être remplacés à court terme. Cette attitude mettra votre locataire en confiance, prouvant votre bonne foi.
