Comme prévu, le sujet du durcissement des conditions de location saisonnière au Pays basque continue de susciter le débat. Après le vote de la mesure de compensation par l’agglomération Pays basque et le recours déposé par une association de propriétaires et des agences immobilières, le juge des référés du tribunal administratif de Pau vient de suspendre le régime revisité d’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation pour les locations meublées touristiques. Zoom sur les deux motifs retenus.
Rappel de la procédure relative à la location saisonnière au Pays basque
Pour rappel, une première décision du 28 septembre 2019 concernant les 24 communes de l’agglomération Pays basque, avait déjà soumis les locations touristiques de courte durée à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage. La seconde délibération attaquée, du 5 mars dernier, durcissait les conditions de délivrance de ce sésame, en ajoutant une obligation de compensation. Ainsi, les propriétaires de résidences secondaires louant leur bien à des vacanciers pour de courtes durées, ou les propriétaires louant ainsi leur résidence principale plus de 120 jours par an, devaient, à compter du 1er juin 2022, proposer la location d’un bien équivalent à l’année.
Le tribunal a donc, à la demande des propriétaires et professionnels concernés, suspendu cette obligation pour deux raisons.
La méconnaissance du principe de proportionnalité de la mesure de compensation au Pays basque
En préambule, ce n’est pas le mécanisme de compensation qui remis en question puisque cette contrainte votée par les élus locaux pour protéger le parc locatif à l’année, existe déjà dans des communes à vocation touristiques telles que Nice ou Bordeaux. La mesure de compensation est en effet compatible avec la directive européenne “services”, du 12 décembre 2006.
En revanche, les trois juges ont estimé que l’obligation de compensation, consistant en la transformation de locaux commerciaux (ou destinés à un autre usage que l’habitation, depuis minimum cinq ans) en locaux d’habitation – avec une surface équivalente, dans la même commune, excluant les commerces situés en rez-de-chaussée – était de fait, difficile, voire impossible à respecter dans les temps. Concrètement, cela signifiait que les propriétaires louant leur résidence principale plus de 120 jours par an, ou leur résidence secondaire, devait trouver un local commercial ou professionnel et le transformer en habitation à l’année au 1er juin 2022. En outre, le règlement de l’agglomération Pays basque ne mentionnait pas la possibilité de prévoir des cessions de commercialité.
Ce sont donc les modalités de mise en œuvre de la compensation que le tribunal administratif a contesté dans son ordonnance du 3 juin dernier. Cette entrave au respect de l’obligation a été considérée comme une méconnaissance du principe de proportionnalité de la mesure.
Le principe de sécurité juridique mis en cause par le mécanisme de compensation au Pays basque
En second lieu, la délibération du 5 mars 2002 imposant le respect de cette obligation dès le 1er juin 2022. Ce délai, selon le juge administratif saisi en référé, ne permettait pas aux propriétaires, personnes physiques ou morales, de prendre les dispositions nécessaires et de s’organiser pour respecter la loi dans les temps.
L’absence de mesures transitoires est ainsi considérée comme une méconnaissance du principe de sécurité juridique, car l’urgence est reconnue pour une partie des requérants.
En conséquence, la mesure de compensation au Pays basque est suspendue jusqu’à la décision relative à sa légalité au fond, qui n’interviendra pas avant 2023.
C’est pourquoi les association locales de défense du logement et les élus prévoient de saisir le Conseil d’Etat.
