Mieux connaître la notion d’intérêts intercalaires

5 septembre 2020

Vous projetez d’acheter un bien immobilier sur plan pour la première fois ? Vous êtes peu familier avec la notion d’intérêts intercalaires ? Voilà qui pourrait vous éclairer… C’est un procédé bancaire spécifique à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il peut permettre de retarder le paiement du capital emprunté à la banque. Focus sur cette notion intéressante mais parfois complexe pour les néo-emprunteurs.

 

 

Différence entre prêt immobilier classique et prêt immobilier avec intérêts intercalaires

 

Les intérêts intercalaires sont applicables aux cas de construction de logements neufs. Pour rappel en effet, lors d’un achat sur plan, le déblocage du prêt intervient au fil de la construction de l’immeuble. De même que pour une maison individuelle. Ainsi, dans ce type de contrat, la banque déloque les fonds suivant des étapes prédéfinies de réalisation du projet immobilier. Ainsi, c’est le stade d’avancement du chantier qui dicte le rythme de déblocage du prêt bancaire. A l’inverse, lors de l’achat d’un bien ancien, le prêt est débloqué en totalité lors de la vente et de la prise de possession des lieux. Comme nous le précisions la semaine dernière, les taux d’intérêts restent à des niveaux très bas, c’est pourquoi de nombreux ménages cherchent à investir en cette rentrée.

 

 

A quoi correspondent les frais intercalaires ?

 

Les intérêts dits intercalaires sont les frais engendrés par ce système de déblocage progressif des fonds. Durant toute la phase de construction, l’emprunteur n’est donc tenu de payer mensuellement que ces seuls intérêts intercalaires à l’établissement prêteur. Ils portent sur le montant du capital effectivement débloqué pour payer les appels de fonds du constructeur. 

On calcule donc le montant de ces frais intercalaires au prorata des sommes que la banque débloque pour régler les appels de fonds au promoteur. L’échéancier est défini dans le contrat de réservation et rappelé dans l’acte authentique.

Exemple de calcul des intérêts intercalaires (II), pour le mois M, la formule à appliquer est la suivante :

II = ( cumul des fonds déjà débloqués au mois M   X   taux d’intérêt du crédit )  / 12

A noter, si les intérêts intercalaires allègent provisoirement le remboursement du crédit, ils grèvent aussi son coût global.

 

 

Quels avantages ?

 

Le plus souvent, l’acquéreur d’un logement sur plan cumule le prêt immobilier nécessaire à cet achat et le paiement des loyers du logement qu’il occupe. S’il est déjà propriétaire, ce nouveau crédit s’ajoute à celui de son habitation principale. Dans ces cas, il est donc intéressant de repousser le début du remboursement du dernier crédit immobilier. C’est précisément ce que permettent les intérêts intercalaires pour les crédits de VEFA. En n’honorant que ces frais durant la phase de construction de son futur logement, l’emprunteur ne commence à rembourser le capital et les intérêts classiques du prêt, qu’une fois la remise des clés effectuée. De quoi alléger le budget du ménage dans l’attente du logement neuf !