A la veille de la rentrée, les constats chiffrés relatifs au marché de l’immobilier neuf demeurent inquiétants. Cette baisse des mises en vente et des réservations de logements dans l’Hexagone est due à la conjugaison de plusieurs facteurs dont voici un résumé.
La pauvreté historique de l’offre de logements neufs
Le niveau actuel de production de logements neufs est retombé à celui de l’année 2009 qui avait plongé l’économie dans la tourmente, suite à la crise des subprimes. On peut également comparer le nombre des mises en vente (environ 350 000 logements) à celui de 1990, alors que la France comptait 11 millions d’habitants de moins qu’aujourd’hui. Le parc existant, incluant les logements vacants, peinant logiquement à accueillir la demande croissante, l’accent doit être mis sur les constructions neuves.
Malgré ces difficultés, l’équipe de Robert Alday conserve une offre de logements neufs au Pays basque.
La difficile conciliation des impératifs environnementaux et des besoins en logements
Les impératifs de sobriété foncière qu’impose la transition environnementale posent aux maires des questions insolubles. Pour exemple, le dispositif ZAN (zéro artificialisation nette) créé dans le Plan Biodiversité de 2018 invite les élus locaux à éviter l’extension des zones urbaines en limitant les projets neufs sur les espaces agricoles ou naturels, à hauteur de -50% (par rapport à la période 2011-2020) d’ici 2030.
Un tel objectif dissuade forcément les élus de délivrer de nouveaux permis de construire.
La hausse des prix des matériaux
Le bouleversement des chaînes d’approvisionnement durant la crise sanitaire et depuis le début de la guerre en Ukraine, ainsi que la flambée des cours du pétrole ont fait grimper les prix de l’énergie et de certains matériaux comme l’acier. De fait, l’inflation touche de plein fouet l’acte de construire des logements neufs.
Au regard des chiffres, il semble que les promoteurs immobiliers et les constructeurs de maisons individuelles n’aient pas totalement répercuté cette hausse sur le prix des logements. En effet, les coûts de production ont augmenté de 15%, contre seulement 5% pour celui des logements neufs. Dans le même sens, ils se refusent à mettre en chantier des projets dont les prix rendraient les logements irréalistes.
Une faible demande solvable
La part des Français éligible au crédit immobilier est en forte baisse, quasiment un dossier de demande de prêt sur deux étant aujourd’hui refusé. En cause, des mensualités trop importantes à cause de la hausse des taux d’intérêts, un taux d’usure excluant les ménages les plus fragiles financièrement et les recommandations désormais imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort limité à 35%, durée du prêt à 25 ans). Ces données expliquent l’importance des annulations de réservations, les conditions suspensives relatives au financement de l’achat n’étant pas remplies.
