Les diagnostics immobiliers communs à la vente et à la location

9 octobre 2020

La loi impose aux propriétaires immobiliers de fournir un « dossier de diagnostic technique » (DDT) lors d’une vente ou d’une location. Ce document important est annexé au bail, au compromis de vente, ou à défaut, à l’acte authentique signé chez le notaire. Il vise à protéger à la fois vendeurs et acquéreurs ou occupants dans un esprit de transparence quant aux éventuels défauts du logement. Contrôles liés à la salubrité, à la sécurité et à l’environnement, le DDT varie donc selon la nature de la transaction. Tour d’horizon des diagnostics immobiliers communs à la vente et à la location.

 

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique

Plus que jamais d’actualité dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques ou de la récente généralisation du dispositif MaPrimeRénov’, le DPE se décline en deux étiquettes, énergie et climat. La première fait état de la consommation énergétique de l’habitation, la seconde de ses émissions de gaz à effets de serre. Toutes deux figurent obligatoirement dans les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2011. Sa durée de validité est de dix ans. Mais le propriétaire devra le renouveler en cas de travaux d’envergure.

 

Le CREP ou constat de risque d’exposition au plomb

Ce contrôle ne concerne que les biens immobiliers datant d’avant l’année 1949. Comme son nom l’indique, il vise les immeubles anciens dans lesquels des peintures contenant du plomb étaient utilisées. La présence de plomb peut en effet constituer un risque lié à la santé publique (saturnisme infantile). Ce diagnostic a une durée de validité illimitée dès lors qu’aucune trace de plomb n’a été détectée. Si à l’inverse une quantité définie de plomb apparaît, sa durée est restreinte à une année.

 

L’état relatif à l’amiante

Il doit mentionner la présence ou l’absence de produits et matériaux contenant de l’amiante. Il ne concerne que les biens dont la date de délivrance du permis de construire est antérieure au mois de juillet 1997. En l’absence totale d’amiante, la durée de validité du constat est illimitée. A l’inverse, un nouveau contrôle doit intervenir dans un délai de trois ans. A noter, tout diagnostic amiante réalisé avant 2013 sera obligatoirement renouvelé dans le cadre d’une vente immobilière.

 

L’état relatif à l’installation intérieure d’électricité 

Il est ici question de sécurité des biens et des personnes. Ce document atteste en effet de la fiabilité des installations datant de plus de quinze ans. Obligatoire depuis 2009, il est valable durant trois ans.

 

L’état relatif à l’installation intérieure de gaz

Issu d’une loi de 2003, ce diagnostic évalue les risques liées à l’utilisation de gaz naturel au sein des habitations. Comme pour l’électricité, il concerne aussi bien les maisons et les appartements de plus de quinze ans. Il a également une durée de validité de trois ans.

 

NB : c’est la loi ALUR qui impose ces deux diagnostics depuis le 1er juillet 2017 aux bailleurs. D’abord limités aux biens pour lesquels le permis de construire avait été déposé avant 1975, les états relatifs au gaz et à l’électricité concernent tous les baux de location depuis 2018.

 

L’ERP ou état des risques et pollutions 

Il ne concerne que les biens situés dans des zones faisant l’objet d’un plan de prévention des risques (naturels, technologiques, miniers, sismiques, radon etc.). Les particuliers n’ont pas d’obligation de faire appel à un professionnel agréé pour fournir l’ERP.

 

La loi Carrez

La loi Carrez concerne les biens situés dans une copropriété. Elle permet de mesurer la superficie de la partie privative du bien immobilier, déduction faite des surfaces couvrantes (murs et cloisons, escaliers etc.) et des surfaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. A noter, un particulier peut tout à fait produire ce métrage qui a une durée de validité illimitée.

 

Le diagnostic bruit

Dernier arrivé dans le DDT le 1er juin dernier, le diagnostic bruit s’impose aux vendeurs immobiliers, si leur bien se situe dans une zone exposée aux nuisances sonores d’origine aérienne. Ce document concerne donc les habitations qui entourent les aéroports. Propriétaires vendeurs et bailleurs disposent d’un plan d’exposition au bruit, un service en ligne qui permet de vérifier si leur bien, selon sa proximité avec aéroport, entre dans le cadre de cette nouvelle réglementation.

 

A suivre, les diagnostics techniques immobiliers spécifiques à la vente immobilière…