L’attractivité du Pays basque a connu un nouveau rebond depuis la crise sanitaire. Si les candidats pour s’y installer étaient déjà nombreux avant les confinements, au regard du cadre de vie exceptionnel que le territoire propose, l’affluence des vacanciers a encouragé l’activité des bailleurs de meublés touristiques. Mais la réglementation a évolué pour louer une résidence secondaire au Pays basque. Quid du principe et de ses exceptions.
Le principe de changement d’usage soumis à compensation voté au Pays basque
L’AUDAP (Agence d’urbanisme Atlantique & Pyrénées) a estimé l’augmentation des locations saisonnières à 130% en cinq ans. Devant ce phénomène et pour tâcher de pallier les difficultés du logement à l’année qui se posent localement, la Communauté d’agglomération a voté, le 5 mars dernier, une délibération consistant à soumettre l’autorisation de changement d’usage d’un logement en meublé de tourisme à une mesure de compensation, selon l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Exceptions et dérogations à la règle du changement d’usage au Pays basque
Les autorisations temporaires délivrées aux personnes physiques
1. La mise en location saisonnière d’une résidence principale
Les propriétaires d’une résidence principale ne sont pas concernés par ce nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme au Pays basque pour une durée de location inférieure à 120 jours par an. Ceux-ci doivent obtenir une simple autorisation temporaire valable deux ans, limitée à un logement par propriétaire, sans être soumis à la demande de changement d’usage. Pour information, est considéré comme la résidence principale, celle qui est occupée au moins huit mois par an.
2. Les locations mixtes exonérée du changement d’usage au Pays basque
Idem pour les bailleurs qui proposent une location saisonnière de trois mois, complétée par une location étudiante de 9 mois ; dans ce cas, une autorisation temporaire est délivrée pour une durée renouvelable de un an.
La location d’un bien annexe
Un propriétaire peut louer un (seul) bien annexé à sa résidence principale à des vacanciers, et ce, sans limite de temps, pendant deux ans, à condition que ce logement soit contigu à l’habitation principale et qu’il ait fait l’objet d’une division.
Les bailleurs déjà titulaires d’une autorisation de changement d’usage au Pays basque
Le vote de la délibération n’a pas d’effet rétroactif. Ainsi, les propriétaires qui détiennent une autorisation délivrée dans le cadre de l’ancienne réglementation en bénéficient pour trois ans depuis son obtention, celle-ci restant donc valable jusqu’à son terme. Mais attention, à l’issue du délai de trois ans, ces propriétaires devront se conformer aux nouvelles règles du jeu.
Les locaux matériellement affectés à un autre usage que l’habitation
Dans le Code de la construction et de l’habitation, l’alinéa 3 de l’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970”. A contrario, si un propriétaire peut prouver (par tous moyens) que son logement échappait à ce statut en 1970, il est exonéré du changement d’usage et de la compensation.
Qui est concerné par le changement d’usage et la compensation au Pays basque ?
Par défaut, sont donc concernés par l’autorisation de changement d’usage soumis à la compensation :
- les propriétaires d’une résidence principale souhaitant la louer plus de 120 jours par an ;
- les propriétaires d’une résidence secondaire qui ne louent pas à un étudiant les 9 mois restant, hors saison touristique ;
- les propriétaires qui proposent à la location saisonnière un bien non contigu à leur résidence principale.
Si vous êtes dans l’un de ces trois situations, veillez à vous rapprocher de la commune où se situe le bien concerné afin de vous mettre en règle. A défaut, sachez que vous encourez une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros, une astreinte jusqu’à régularisation de la situation et une amende pénale s’il y a fraude. Le sujet devrait faire faire encore débat suite au recours administratif annoncé par certains propriétaires mécontents.
