Les enjeux environnementaux touchent des pans entiers de l’économie, dont l’immobilier, qui se doit de prendre en compte le réchauffement climatique dans toutes ces formes d’activités. Prévue suite à la Convention citoyenne et promulguée le 24 août dernier, la loi dite Climat et Résilience, a des conséquences sur les métiers de l’immobilier. Focus sur les principales mesures touchant à l’activité de location (partie 1).
Conséquences sur le diagnostic de performance énergétique
La loi dite Climat et Résilience vient mettre à jour le code de la construction et de l’habitation afin d’y intégrer l’opposabilité du DPE. Elle vient aussi compléter son contenu avec notamment, ce qui concerne l’aération et la ventilation des logements. (lien) De plus, l’article L.126-33 du code vient sanctionner les non professionnels en cas de manquement quant aux informations obligatoires à faire figurer dans les petites annonces immobilières.
L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Comme en matière de vente immobilière, toutes les annonces immobilières avec ERNT doivent mentionner le moyen d’accès à ces informations. Lors de la première visite, l’ERNT doit être communiqué au locataire potentiel, puis annexé au bail de location. A défaut, le locataire « peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. »
La réduction de la notion de “logement décent”
A compter du 1er janvier 2025, seuls les logements classés de A à F seront d’abord considérés comme décents en France métropolitaine. Cette disposition sera applicable en Outre-Mer en 2028, alors que cette définition se limitera aux habitations classés de A à E en métropole. Enfin, elle ne concerne plus que les logements notés entre A et D sur tout le territoire français, à partir de 2034.
Amende prévue par la loi Climat et Résilience
Concernant les sanctions, la loi Climat et Résilience retouche le cadre de la mise aux normes de décence énergétique. Ainsi, en cas de manquement du propriétaire, le juge a la possibilité d’ordonner la baisse ou la suspension du loyer, d’indiquer la nature des travaux et leur délai d’exécution, voire même de décider de la réduction de la durée du bail dans l’attente desdits travaux.
Si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut demander à son bailleur sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Pour mémoire il peut ainsi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Le gel des loyers des passoires énergétiques
Les propriétaires de logements classés dans les catégories F et G du DPE, appelés « passoires énergétiques » ne peuvent plus augmenter le loyer lors d’une relocation, et ce, à compter du 25 août 2022.
L’autorisation tacite du bailleur pour les travaux de rénovation énergétique
Sur le modèle des travaux nécessaires en cas de perte d’autonomie ou de handicap, la loi Climat et Résilience instaure un régime d’autorisation tacite du bailleur pour les travaux de rénovation énergétique.
A noter, le concept de congé énergétique, qui devait permettre au propriétaire de mettre fin au bail pour procéder à des travaux visant à améliorer les performances énergétiques du logement, a été censuré par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 13 août dernier.
A suivre, les conséquences de la loi Climat et Résilience sur l’activité de transaction immobilière.
