L’année 2021 aura démontré la grande capacité de résilience du marché immobilier. Alors que le neuf entame une phase de rattrapage qui s’annonce prometteuse, l’ancien explose, notamment via le boom des achats de maisons. Malgré le contexte sanitaire et la hausse des prix généralisée, les Français souhaitent plus que jamais investir dans la pierre.
Quelles données faut-il connaître pour appréhender l’immobilier locatif en 2022 ?
Focus sur les prix de l’immobilier
Le frein principal à l’investissement immobilier, qu’il concerne l’achat de la résidence principale ou celui d’un bien à louer, est la flambée des prix. En effet, déjà sur une courbe ascendante depuis plusieurs années, les prix des biens immobiliers ont largement augmenté cette année.
A noter, l’exception parisienne qui affiche un léger recul des prix (-1,2%) en 2021. Au niveau des régions, l’augmentation s’élève à +8,8% sur l’année. La hausse globale (sur l’ensemble du territoire) est évaluée à +6% sur l’année mais dans le détail, c’est le boom du prix des maisons qui a lourdement pesé, à hauteur de +9,4%. A priori, ce phénomène est parti pour durer en 2022, poussé par la politique monétaire des banques centrales. Si le prix des biens parisiens devrait se stabiliser, la flambée se poursuivra bien l’an prochain partout ailleurs. Mais bonne nouvelle, les taux d’intérêts se maintiendront à des niveaux plancher.
De l’encadrement au plafonnement des loyers
Pour rappel, le prix des loyers est légalement encadré afin de limiter la marge de manœuvre des propriétaires quand ils en fixent la hausse annuelle. Ainsi, c’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui détermine cette révision annuelle depuis 2008. Le nouveau loyer se calcule ainsi :
loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente
Or, depuis quelques mois, touché par le prix de l’énergie et celui des matières premières, l’IRL est en nette progression selon les données de l’INSEE :
- au premier trimestre, il s’élevait à 0,09% ;
- il est passé à 0,42% au second trimestre ;
- l’IRL a atteint 0,83% au troisième trimestre dernier.
Initialement testé à Paris et à Lille, le plafonnement des loyers a été étendu à différentes zones tendues, comme Lyon, Villeurbanne et plus récemment, neufs communes de région parisienne. En 2022, Bordeaux et Montpellier seront les prochaines villes à appliquer le dispositif.
Faudra-t-il investir dans l’immobilier locatif en 2022 ?
La prorogation en l’état de la loi Pinel jusqu’en décembre 2022 devrait pousser de nombreux investisseurs à acquérir des logements neufs durant l’année à venir. Outre la réduction d’impôts que permet ce dispositif, l’achat dans le neuf cumule les avantages comme les frais de notaire réduits, l’absence de travaux à prévoir ou l’efficacité énergétique. A ce sujet, les logements trop énergivores dits “passoires énergétiques” verront leurs loyers bloqués à compter d’août 2022, avant qu’ils soient progressivement écartés du marché locatif en 2023. De leur côté, les logements les plus performants permettront des économies d’énergie bienvenues face à la hausse mécanique des loyers.
Aussi, si vous envisagez un investissement dans l’immobilier locatif en 2022, retenez que les critères de choix de vos locataires résident désormais dans le confort, l’espace disponible, à l’intérieur comme à l’extérieur et les qualités environnementales.
