MISE A JOUR DU 8 mars 2023
Validation du règlement instaurant la compensation par le Tribunal
Le 6 mars dernier, le tribunal administratif de Pau a entériné le nouveau régime d’autorisation des locations des meublés de tourisme voté par la communauté d’agglomération Pays Basque. Ainsi, les propriétaires souhaitant mettre un bien immobilier meublé en location saisonnière sont soumis à une autorisation de changement d’usage, elle-même conditionnée par un principe de compensation. Pour rappel, il s’agit de transformer un local initialement non prévu pour l’habitation (bureau, commerce…) en logement. Le but de cette mesure étant de compenser la neutralisation d’un logement à l’année pour les habitants faite au profit de la location saisonnière.
Les chiffres présentés au juge ont en effet pointé une augmentation de 130 % des locations de meublés de tourisme entre 2016 et 2020, et ce, malgré une première série de mesures contraignantes fixés par un précédent règlement de 2019.
Une première pour une intercommunalité
En adoptant cette règle, le Pays basque est dans les pas de grandes communes très touristiques, dites « tendues », comme Paris, Nice et Bordeaux, c’est-à-dire là où les meublés de tourisme se sont beaucoup développés ces dernières années, rendant l’accès au logement des habitants à l’année plus difficile. A noter, la communauté d’agglomération du Pays basque se démrque car elle fait figure de pionnière en tant que première intercommunalité à instaurer le régime de la « compensation » jusque-là mis en place par des métropoles.
Le principe de compensation s’applique donc officiellement depuis le 1er mars dernier, dans les 24 communes de l’agglomération Pays basque que sont Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque. Elle s’appplique aux propriétaires de biens, personnes physiques ou morales, comme les SCI (sociétés civiles immobilières) louant :
- leur résidence principale plus de 120 jours par an ;
- ou louant, pour de courtes durées, leur résidence secondaire à une clientèle touristique.
Les exceptions au principe de compensation
Il en découle que les personnes qui leur résidence principale pour une durée totale n’excédant pas 120 jours par an, ne sont pas soumis à ces obligations et peuvent le faire librement. Il existe également quelques dérogations permettant la location de meublés touristiques sans compensation. Elle concernent les locations « mixtes » alternativement proposées aux étudiants et aux touristes et les locations de biens issus d’une division foncière.
Pour information, un projet de loi déposé le 14 février dernier s’attaque à la question de la location des résidences principales aux niveau national.
MISE A JOUR DU 17 septembre 2022
Changement d’usage et compensation au pays basque
C’est un véritable feuilleton juridique qui se déroule depuis le mois de juin dernier, concernant la lutte contre le boom des meublés de tourisme au Pays basque, fortement encouragé par la plateforme Airbnb. Retour sur cette bataille qui a débuté en mars 2022, avec le dernier épisode de la procédure en date du 16 septembre 2022.
Rappel des faits
C’est une délibération votée le 5 mars 2022 par la Communauté d’Agglomération Pays basque qui est à l’origine de ce débat. Pour rappel, celle-ci durcissait les mesures compensatoires dans le cadre de locations saisonnières à des vacanciers. Suspendue par un référé du Tribunal administratif de Pau le 3 juin 2022 suite à sa saisine par un collectif de cinquante requérants (propriétaires bailleurs et professionnels de la conciergerie), la mesure avait été retouchée pour répondre aux griefs du juge. C’est cette version revisitée et améliorée qui vient d’être entérinée par le même tribunal.
La levée de la suspension de la mesure de compensation
Le 16 septembre dernier, la juridiction administrative a donc mis « fin à la suspension de l’exécution de la délibération du conseil communautaire de la Communauté d’agglomération Pays basque du 5 mars 2022 ». En introduisant une meilleure proportionnalité pour pallier la « rareté voire l’inexistence de locaux éligibles à la compensation » dans la version modifiée de la règle de compensation, la Communauté d’Agglomération Pays basque a donc réussi à faire valider le principe consolidé de la compensation. En contrepartie, les propriétaires bailleurs pourront acquérir des droits de commercialité afin de récupérer des locaux et les convertir à un usage d’habitation. De plus, les commerces situés en rez-de-chaussée seront également transformables en logements, à condition que la vitrine ne donne pas côté domaine public.
Cette version modifiée s’appliquera à compter du 1er mars 2023, une situation qui ne cessera d’opposer les défenseurs du droit de propriété à ceux du droit au logement dans les zones tendues du Pays basque, représentants 24 communes.
Et après ?
Pour l’association Alda, qui oeuvre pour le logement au Pays basque, cette bataille juridique a déjà mis un coup à « l’hémorragie du parc résidentiel privé vampirisé par les Airbnb permanents » en dissuadant « les investisseurs financiers et prêts bancaires qui attendront de connaître l’issue des procédures judiciaires actuelles avant d’acheter des logements habités à l’année pour les transformer en meublés de tourisme.»
Quant à l’épilogue, il faudra l’attendre encore quelques mois. En effet, la décision rendue ce 16 septembre répondait à un référé suspension, soit un moyen d’urgence concernant la forme de la mesure. Un jugement au fond, c’est-à-dire, relatif au contenu et à la légalité de la mesure de compensation, interviendra prochainement.
